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在北京准备买房的朋友，是不是正对着公积金贷款的数字犯嘀咕？贷 50 万，分 20 年还，每个月到底要还多少钱？更重要的是，这每月的还款额，占自己收入的多少才不算压力太大？毕竟北京的生活成本不低，房贷之外，房租（没交房前）、通勤、吃饭样样都得花钱。今天小编就掰开揉碎了给新手小白们讲讲，看完你就心里有数了。
先明确：北京公积金贷款，利率有啥特别的？
可能有人会问，公积金利率不是全国统一的吗？为啥要单独说北京？其实大部分城市的公积金利率确实一致，但北京作为一线城市，在贷款政策上有一些细节需要注意。比如首套房和二套房的利率，目前北京首套房公积金贷款 5 年以上利率是 3.25%，二套房则是 3.75%（如果是二套房，利率会高一点）。咱们今天主要说首套房，毕竟多数新手是第一次买房。
那 50 万贷款额度，北京能批下来吗？这得看你的缴存情况。北京公积金贷款额度和缴存基数、余额都有关系，但咱们假设你已经符合 50 万的贷款条件，接下来就只算月供。
50 万贷 20 年，两种还款方式月供差多少？
公积金贷款主要有两种还款方式：等额本息和等额本金。小编见过不少朋友，光听名字就绕晕了，其实差别很简单，咱们一步一步算。
1. 等额本息：每月还款额不变
这种方式的好处是，每个月还的钱一样多，好记，也方便做预算。怎么算呢？
公式有点复杂，但咱们直接代入数字：
- 贷款本金：50 万
- 贷款期限：20 年 = 240 个月
- 年利率：3.25%，月利率 = 3.25%÷12≈0.2708%
月供 =〔500000×0.2708%×(1+0.2708%)²⁴⁰〕÷〔(1+0.2708%)²⁴⁰-1〕≈2835 元。
也就是说，每个月固定还 2835 元，20 年下来总利息约 18.04 万。
2. 等额本金：月供逐月减少
这种方式是每个月还的本金一样多，利息逐月减少，所以月供会越来越少。
- 每月固定还本金：500000÷240≈2083.33 元
- 第一个月利息：500000×0.2708%≈1354 元，月供 = 2083.33+1354≈3437.33 元
- 第二个月利息：(500000-2083.33)×0.2708%≈1348.35 元，月供≈3431.68 元
- 每月递减：约 5.65 元（2083.33×0.2708%）
最后一个月，利息只剩约 5.65 元，月供≈2088.98 元，总利息约 16.32 万，比等额本息少花 1.7 万左右。
为了更清楚，小编做了个简单对比表：
| 还款方式 | 首月月供 | 末月月供 | 总利息 | 适合人群 |
|---|---|---|---|---|
| 等额本息 | 2835 元 | 2835 元 | 18.04 万 | 收入稳定、怕麻烦的新手 |
| 等额本金 | 3437.33 元 | 2088.98 元 | 16.32 万 | 目前收入高、想省利息的人 |
每月还款占收入多少合适？北京生活得留余地
算完月供，就得琢磨占收入的比例了。有人说 “不超过 50% 就行”，但在北京，这话得打个折。为啥？北京的房租（如果还没入住）、交通费、伙食费、水电费，哪样都不便宜。小编见过不少人，房贷占了收入的 60%，结果平时不敢吃不敢花，生活质量直线下降。
那到底多少合适？咱们分情况说：
- 舒适线：30% 以内
比如月供 2835 元，月收入至少得 9450 元（2835÷30%）。这样除去房贷，剩下的钱足够覆盖生活开支，还能攒点应急资金。适合收入较高、想留足生活弹性的朋友。 - 合理线：40% 以内
月供 2835 元的话，月收入 7087 元以上就行（2835÷40%）。这个比例下，生活压力不算大，也能攒下一些钱。小编觉得这是北京多数工薪族的理想区间。 - 警戒线：50% 以内
月供 2835 元，月收入至少 5670 元（2835÷50%）。但这时候就得精打细算了，可能得压缩娱乐、购物的开支，一旦遇到收入波动（比如降薪、奖金减少），很容易出问题。
有人会问，“我收入不稳定，有时候高有时候低，该怎么算？” 这种情况建议按最低月收入来算比例，比如每月收入在 8000-12000 元波动，就按 8000 元算，确保即使收入低的时候，房贷也不会压垮你。
这些细节，北京的朋友得额外注意
- 公积金缴存基数影响贷款额度
北京公积金贷款额度不光看你想贷多少，还看缴存基数。比如你的缴存基数太低，可能贷不到 50 万。所以在申请前，最好先查下自己的缴存基数，不够的话可以跟公司商量提高（但得多缴个人部分）。 - 提前还款要不要考虑？
有些朋友手里有闲钱了，想提前还一部分。小编建议，如果是等额本息，前期提前还好（因为前期还的利息多）；如果是等额本金，中后期提前还意义不大（本金已经还了不少）。 - 别忽略其他开支
买房后还有契税、物业费、装修费，这些都是一笔不小的钱。算收入比例时，得把这些 “隐性开支” 也算进去，别光盯着月供。
小编的实在话
在北京用公积金贷款买房，50 万 20 年的月供不算小数，但只要规划好，完全能扛住。选等额本息还是等额本金，看自己当前的收入；还款占比，尽量控制在 40% 以内，别让房贷绑架了生活。
最后提醒一句，申请前一定要去北京公积金管理中心官网查最新政策，或者打 12329 咨询，毕竟政策偶尔会变。希望这篇文章能帮到正在看房的你，祝大家都能在北京买到满意的房子，还贷轻松没压力！
