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买房，对于咱老百姓来说，那可是人生中的一件大事。而房贷贷款利息，又像个神秘的 “大尾巴”，紧紧跟随着买房这件事。不少朋友在准备贷款买房的时候，都会满心疑惑地问：房贷贷款利息到底是多少呢？今天，咱就来把这个事儿唠明白，不光有 2025 年最新利率表，还有详细的计算步骤，以及能帮你省下利息的降息妙招哦！
一、2025 年房贷最新利率表
房贷利率可不是一成不变的，它就像六月的天气，时不时就变一变。2025 年，房贷利率也有了新情况。一般来说，房贷利率分为商业贷款利率和公积金贷款利率。咱们先来看商业贷款，2025 年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.11% 。当然啦，这只是个平均数据，具体到各个银行、不同地区，还有不同的贷款情况，利率都会有差别。
再说说公积金贷款，2025 年 5 月 7 日，中国人民银行发布通知，5 月 8 日起下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点。调整后，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为 2.1% 和 2.6% ；5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别不低于 2.525% 和 3.075% 。不同城市的公积金贷款政策和利率可能会有些许不同，大家在贷款前一定要去当地公积金管理中心打听清楚。
为了让大家更直观地对比，小编给大家做了个简单的表格：
| 贷款类型 | 期限 | 首套房利率 | 二套房利率 |
|---|---|---|---|
| 商业贷款 | - | 约 3.11%（平均） | 各银行不同 |
| 公积金贷款 | 5 年以下（含 5 年） | 2.1% | 不低于 2.525% |
| 公积金贷款 | 5 年以上 | 2.6% | 不低于 3.075% |
二、房贷利息计算步骤
知道了利率，接下来咱就得算算利息到底要还多少了。房贷利息的计算方式主要有两种，等额本息和等额本金。这两种方式算出来的利息可不一样哦，咱们一个个来看。
（一）等额本息
等额本息就是每个月还款的金额是固定的，不过前期还的利息多，本金少，后期本金还得多，利息少。计算公式有点复杂，大家别被吓到哈，咱们慢慢看。
每月还款额 = 贷款本金 ×(月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数)÷((1 + 月利率)^ 还款月数 - 1)
总支付利息 = 还款月数 × 每月月供额 - 贷款本金
每月应还利息 = 贷款本金 × 月利率 ×〔(1 + 月利率)^ 还款月数 - (1 + 月利率)^(还款月序号 - 1)〕÷〔(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1〕
每月应还本金 = 贷款本金 × 月利率 ×(1 + 月利率)^(还款序号 - 1)÷〔(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1〕
举个例子，小张贷款 100 万买房，贷款期限 30 年，商业贷款利率是 3.6%，换算成月利率就是 3.6%÷12 = 0.3% ，还款月数是 30×12 = 360 个月。
每月还款额 = 1000000×(0.003×(1 + 0.003)^360)÷((1 + 0.003)^360 - 1) ≈ 4530 元
总支付利息 = 360×4530 - 1000000 ≈ 630800 元
这样看来，等额本息还款方式下，小张 30 年总共要还利息 63 万多呢。
（二）等额本金
等额本金呢，就是每个月还的本金固定，利息随着本金的减少而逐月递减，所以每月还款总额是逐月递减的。计算公式如下：
每月月供额 = (贷款本金 ÷ 还款月数)+(贷款本金 - 已归还本金累计额)× 月利率
每月应还本金 = 贷款本金 ÷ 还款月数
每月应还利息 = 剩余本金 × 月利率 = (贷款本金 - 已归还本金累计额)× 月利率
每月月供递减额 = 每月应还本金 × 月利率 = 贷款本金 ÷ 还款月数 × 月利率
总利息 = 还款月数 ×(总贷款额 × 月利率 - 月利率 ×(总贷款额 ÷ 还款月数)*(还款月数 - 1)÷2 + 总贷款额 ÷ 还款月数)
还是小张的例子，贷款 100 万，30 年，利率 3.6% 。
每月应还本金 = 1000000÷360 ≈ 2778 元
第一个月应还利息 = 1000000×(3.6%÷12) = 3000 元
第一个月月供 = 2778 + 3000 = 5778 元
第二个月应还利息 = (1000000 - 2778)×(3.6%÷12) ≈ 2992 元
第二个月月供 = 2778 + 2992 = 5770 元
可以看出，等额本金方式下，小张第一个月月供 5778 元，之后每个月递减 8 元左右。总利息算下来大概是 54.2 万元，比等额本息少了不少呢。
三、降息妙招
房贷利息这么高，有没有什么办法能降一降呢？当然有啦，下面这些降息妙招，大家可以根据自己的情况试试。
（一）关注 LPR 调整
贷款市场报价利率（LPR）对房贷利率影响可大了。咱们前面说的房贷利率，基本都是在 LPR 的基础上加点形成的。LPR 每个月 20 号（遇节假日顺延）由全国银行间同业拆借中心公布。如果 LPR 下降了，那咱们的房贷利率大概率也会跟着降。不过，房贷利率不是 LPR 一降马上就变，得看咱们贷款合同里约定的重定价日。大部分银行的重定价周期有三个月、半年、一年这几个选项。如果选的是一年，那可能得等到重定价日才能享受到 LPR 下降带来的降息好处。要是选三个月或者半年，就能更早享受到降息红利啦。所以，大家要多关注 LPR 的变化，要是觉得利率可能会降，重定价周期可以选短点。
（二）申请 “商转公”
“商转公” 就是把商业住房贷款转为公积金贷款。公积金贷款利率可比商业贷款利率低不少呢，转了之后能省下一大笔利息。像烟台的黄女士，就成功把存量房贷利率从 4.2% 降到了 2.85% ；长沙的李云，通过 “商转公”，贷款利率从 4.25% 降到了 3.45% 。不过，“商转公” 可不是想转就能转的，有不少限制条件。比如，要求 “商转公” 的房屋得取得不动产权证书，贷款置换对象限于纯商业贷款。有些地方对住房套数、公积金贷款记录、住房面积也有要求。而且，不同城市的 “商转公” 政策不一样，有的城市合作银行范围小，有的地方异地购房没法享受。所以，想办理 “商转公” 的朋友，得先去当地公积金管理中心了解清楚政策，看看自己符不符合条件。
（三）与银行协商调整利率
从 2024 年 11 月 1 日开始，商业性个人住房贷款利率有了新的定价机制。房贷利率加点幅度可以动态调整了，重定价周期也能自己选。当存量房贷与新发放房贷利率偏离达到一定程度时，贷款人可以向银行申请协商调整房贷利率的加减点。比如说，中国银行规定，房贷利率加减点的调整，触发条件是高于全国新发放房贷利率平均加减点，再加 30 个 BP（基点）可以触发，调整后的目标值就是全国新发房贷利率平均加点值再加 30 个 BP（基点）。而且，六大银行都取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制，重定价周期可以选 3 个月、6 个月或者 12 个月。大家可以根据自己的判断，如果觉得未来利率是下降趋势，就把重定价周期设短点，然后看看自己的房贷符不符合调整利率加点的条件，符合的话就向银行申请，说不定能降低房贷利息呢。
四、用户经验分享
有位网友小李，之前买房的时候不懂，选了个利率比较高的商业贷款。后来他一直关注房贷政策，发现 LPR 降了之后，自己的房贷利率却没跟着降，心里可着急了。后来他仔细研究贷款合同，发现重定价日是每年 1 月 1 日，而且重定价周期是一年。他就想办法提前联系银行，看看能不能调整重定价周期。经过一番沟通，银行同意给他把重定价周期改成三个月。结果，下一次 LPR 下降的时候，他的房贷利率很快就跟着降了，每个月能少还好几百块钱呢。
还有网友小王，他买房的时候商业贷款额度比较高，利息压力大。后来他了解到 “商转公” 政策，虽然自己所在城市的 “商转公” 合作银行不多，但他还是一家一家去咨询。最后发现有一家银行的条件自己勉强符合，就赶紧准备资料申请。过程虽然有点繁琐，但是成功办理 “商转公” 之后，他每个月的还款压力小了很多，感觉生活轻松了不少。
总的来说，房贷贷款利息的事儿确实复杂，但是只要咱们多了解政策，多研究研究，还是能找到办法降低利息支出的。希望大家都能顺利买到心仪的房子，少还点利息，过上幸福的生活。
