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买房这件事，谁不想少花点钱？尤其是贷款，动辄几十万、上百万，利息差一点，几十年下来可能就是一套小户型的首付。所以常有人问：“住房贷款怎么贷最划算？” 别急，今天咱们就从贷款类型、还款方式、利率选择这些方面，一点点理清楚，再加上几个真实用户的经验，保证你看完心里有谱。
先说说贷款类型吧。现在主要有三种：纯公积金贷款、纯商业贷款，还有组合贷（公积金 + 商业）。哪种最划算？多数人第一反应是公积金，毕竟利率低。没错，目前 5 年以上公积金贷款利率是 3.1%，商业贷款基准利率（LPR）是 4.2%，光这一点就差了 1.1%。
就像网友小李说的：“我贷了 60 万，纯公积金，30 年下来总利息才 32 万；要是纯商业贷，利息得 55 万，差了 23 万！” 所以只要你交了公积金，且余额够、缴存时间够（一般连续 6 个月以上），优先用公积金准没错。
但公积金也有缺点 —— 额度可能不够。比如北京个人最高贷 120 万，上海最高 100 万，要是你买的房子总价高，光靠公积金覆盖不了，这时候组合贷就派上用场了。用公积金贷一部分，剩下的用商业贷，比纯商业贷能省不少。
有朋友可能会问：“我没交公积金，只能选商业贷，怎么才能划算点？” 这时候就得看银行了。不同银行的商业贷款利率加点不一样，有的加 10 个基点，有的加 20 个，差 10 个基点，100 万贷 30 年就差 2 万多利息。所以申请前多问几家银行，别嫌麻烦，打电话或者去网点问问，花半天时间可能就省几万块。
再看还款方式，等额本金和等额本息，这俩名字听着像绕口令，实际差不少。等额本息是每个月还一样多的钱，前期还的利息多、本金少；等额本金是每个月还的本金一样，利息逐月减少，总利息更少，但前期压力大。
比如贷 100 万，30 年，利率 4.3%。等额本息每个月还 4948 元，总利息 78 万；等额本金第一个月还 6361 元，之后每个月少 10 块左右，总利息 65 万，差了 13 万。那是不是等额本金一定好？也不一定。
网友王姐分享：“我当初选的等额本金，第一个月还款差点让我喘不过气，那时候孩子刚出生，到处要花钱。要是收入不稳定，或者前期手头紧，等额本息更稳妥。” 所以啊，选哪种得看你的收入情况：收入高且稳定，选等额本金；收入一般，或者想前期轻松点，等额本息更合适。
还有个小技巧：要是手里有余钱，提前还款划算吗？得看情况。如果是等额本息，前 5 年提前还最划算，因为前期还的大部分是利息，越早还省得越多；要是等额本金，前 10 年还都还行。但要注意，有些银行提前还款有违约金，一般是还款金额的 1%-3%，所以提前问清楚，别白交这笔钱。
利率选固定还是浮动？这也是很多人纠结的。现在房贷利率大多和 LPR 挂钩，浮动利率会跟着 LPR 变，固定利率就是一直不变。怎么选？得看你对未来利率的判断。
小编觉得，这几年 LPR 一直在降，从 2019 年的 4.85% 降到现在的 4.2%，要是未来经济继续稳增长，LPR 可能还会降，选浮动利率更划算。就像网友老周说的：“我 2020 年贷的款，选的浮动利率，现在每个月比刚贷的时候少还 200 多，虽然不多，但积少成多啊。”
不过要是你特别怕麻烦，或者觉得未来利率可能涨，选固定利率图个安心也没问题。没有绝对的好坏，适合自己的就是最好的。
首付比例也影响划算程度。有人觉得首付越少越好，手里的钱能拿去投资；有人觉得首付越多越好，贷款少了利息也少。这俩想法都有道理，关键看你的投资能力。
比如你有能力让手里的钱年化收益超过贷款利率（比如 5% 以上），那首付少点，把钱拿去投资更划算；要是你只会存银行（利率 2%-3%），那还是多付点首付吧，省的利息比存款利息多。
但也别硬撑，首付最好别低于 30%（首套房很多城市最低 20%），留一部分钱当备用金，万一遇到装修、还款压力大的时候，手里有钱心里不慌。
还有个容易被忽略的点：贷款年限。是不是贷得越短越划算？表面看是，因为总利息少。比如贷 100 万，10 年总利息 24 万，30 年总利息 78 万。但 10 年每个月要还 10333 元，30 年每个月只还 4948 元。
网友小张说：“我当初想贷 15 年，后来算了算，每个月要还 7000 多，占了我工资的一大半，生活质量直线下降。后来改成 25 年，月供少了 1500，日子舒服多了，反正钱慢慢挣，没必要把自己逼太紧。” 所以年限别只看利息，得结合自己的还款能力，留出点余地。
最后说几个省钱小细节。第一，保持好征信。征信不好，银行可能会提高利率，甚至拒贷。逾期一次两次可能影响不大，要是连续逾期，那麻烦就大了。第二，选对贷款时间。每年年初银行额度相对充足，有时候会有利率优惠，年底额度紧张，可能会提高加点，所以尽量避开 11 月、12 月申请。
第三，用公积金冲抵还款。有两种方式：逐月冲抵（每个月用公积金还月供）和年冲（每年一次用公积金余额提前还本金）。年冲更省利息，比如公积金余额有 10 万，年冲之后，贷款本金少了 10 万，以后每个月的利息也跟着少了。
总结下来，最划算的贷款方式其实是 “组合拳”：优先用足公积金，选对还款方式，根据收入和投资能力定首付和年限，再盯紧利率变动。每个人的情况不一样，别人的经验可以参考，但别照搬。多算几遍，多问几家银行，花点时间研究，省下的钱可能比你一个月工资还多。
希望这些能帮到正在买房的你，祝大家都能花最少的钱，买到满意的房子！
