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买房的时候，身边人总会说 “选公积金贷款啊，便宜”“商业贷款快，适合着急过户的”，听得人晕头转向。到底这两种贷款差在哪儿？为啥有人宁愿多花钱选商业贷款，有人又死磕公积金贷款不放？今天咱们就一点点掰扯清楚，看完你或许就知道该怎么选了。
一、利率差得有多远？这可能是最直观的区别
先看大家最关心的利率。现在公积金贷款 5 年以上的利率基本是 3.25%，固定不变；商业贷款呢，5 年以上的基准利率在 4.85% 左右，还会根据市场情况浮动，有时候能降到 4.6%，有时候又涨到 5% 以上。
这么一看，公积金利率确实低不少。就拿贷 100 万、分 30 年还来说，公积金贷款每月要还 4352 元，总利息 56.7 万；商业贷款按 4.85% 算，每月得还 5235 元，总利息 88.5 万，差了 30 多万。
不过话说回来，利率低不代表一定适合你，比如你要是没缴公积金，想选也选不了啊。
二、申请的时候，门槛不一样高
申请公积金贷款，首先你得缴了公积金吧？而且多数城市要求连续缴满 6-12 个月，比如北京要连续缴 12 个月，上海只要 6 个月。要是中间断缴了，补缴的算不算连续？每个城市说法不一样，有的认，有的不认，这点得提前问清楚。
另外，公积金贷款还看你账户里的余额，余额越多，能贷的额度可能越高。比如杭州就有 “贷款额度 = 余额 ×15” 的说法，要是账户里只有 1 万块，最多可能就贷 15 万。
商业贷款就没这些限制，不管你缴没缴公积金，只要有稳定收入、征信没问题，基本都能申请。但它对收入的要求更严，比如你的月供不能超过月收入的 50%，不然银行可能觉得你还不起。
这里有个事儿挺有意思，有人说 “公务员申请公积金贷款更容易”，这或许暗示公积金贷款对职业稳定性更看重，但到底是不是这样，我也说不准，可能得看具体银行的偏好。
三、能贷多少钱？用途有啥不一样？
公积金贷款的额度通常有上限，比如个人最多贷 60 万，夫妻双方一起贷能到 120 万（不同城市不一样，深圳个人最高可贷 90 万）。要是你想买的房子总价高，光靠公积金贷款可能不够，这时候就得搭着商业贷款一起用，也就是 “组合贷款”。
商业贷款就没额度上限，只要银行觉得你有还款能力，贷几百万甚至上千万都有可能。当然了，前提是你能通过银行的审核。
用途方面，公积金贷款一般只能用来买房，少数城市支持装修、翻建房子；商业贷款用途就宽多了，除了买房，还能用来买车、做生意，不过买房还是最主要的用途。
哦对了，不同城市对 “二套房贷款” 的规定也不一样，公积金贷款二套房利率可能会上浮 10%，商业贷款上浮的比例更高，这点得特别注意。
四、还款的时候，灵活度差在哪儿？
提前还款的话，公积金贷款通常没违约金，商业贷款呢，有的银行会收剩余本金 1% 的违约金，有的满 1 年后就不收了，具体得看合同。
还款方式上，两种贷款都能选等额本息（每月还一样多）和等额本金（每月还的本金一样，利息越来越少），但公积金贷款的还款方式调整起来更麻烦，比如想改成等额本金，可能得跑好几次公积金中心；商业贷款在手机银行上就能操作，方便不少。
还有个细节，公积金贷款一般不能缩短还款年限，商业贷款却可以，要是你后来收入涨了，想提前还一部分钱并缩短年限，商业贷款更灵活。
五、选哪个更划算？得看你的具体情况
要是你缴了公积金，而且房子总价不高，公积金贷款肯定优先考虑，毕竟能省不少利息。但要是你着急买房，比如房东要求一个月内过户，那商业贷款可能更合适，因为它审批快，从申请到放款可能只要 2 周，公积金贷款往往得 1-2 个月。
组合贷款也是个不错的选择，比如你要贷 150 万，公积金贷 60 万，剩下的 90 万走商业贷款，既享受了低利率，又能满足额度需求。不过组合贷款的手续会复杂点，得同时跟公积金中心和银行打交道。
不同城市对组合贷款的认定标准差异很大，具体操作细节我还没完全弄清楚，可能需要咨询当地银行，毕竟每个地方的政策弹性挺强的。
其实选贷款就像选衣服，不是贵的好，也不是便宜的好，得合身。公积金贷款适合有缴存记录、不着急用钱、想长期省钱的人；商业贷款适合没缴公积金、着急过户、需要高额度的人。
最后提醒一句，不管选哪种，都得提前算清楚月供，别让房贷压得生活太紧张。毕竟买房是为了改善生活，不是给自己添堵，你说对吧？
