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买房这件事，是不是让你又期待又头大？选房、砍价已经够费神了，一提到贷款月供计算，是不是瞬间脑子发懵？“每个月到底要还多少钱？”“怎么算出来的数跟销售说的不一样？” 别慌，今天就手把手带你一步步算明白，保证你看完就会，看完就能用。
先搞懂这三个数，不然怎么算都白搭
你是不是觉得算月供特别复杂？其实不然，说白了，就跟算零花钱一样，先得知道手里有多少钱、要花多久、利息怎么算。月供计算也一样，得先把这三个数拎清楚：
- 贷款本金：就是你从银行借的钱。比如你买一套 120 万的房子，自己付了 40 万首付，那向银行借的 70 万就是贷款本金。这个数在签贷款合同的时候会写得明明白白，记准了就行。
- 贷款期限：就是你打算用多久把钱还清。常见的有 10 年、20 年、30 年，银行一般会让你选整数年。不过计算月供时得转换成月数，比如 20 年就是 240 个月，这个转换很简单吧？
- 贷款利率：银行不会白借钱给你，这个 “好处费” 就是利率，一般按年利率算。目前商贷利率大概在 4% 到 5% 之间，公积金贷款会低一些，可能 3% 左右。你签合同的时候约定的利率是多少，就按多少算，这点可别弄错了。
你可能会问，这些数去哪找？其实很简单，贷款合同上都有，要是还没签合同，售楼处的顾问或者银行经理也能帮你估算，记下来就行。
等额本息：每月还款一个数，适合稳稳当当过日子的人
第一种常见的还款方式是等额本息，听着挺专业，其实就是每个月还的钱一样多。不管是第一个月还是最后一个月，月供数额不变，是不是挺省心？
那具体怎么算呢？我给你举个例子。假设你贷款 70 万，期限 20 年（240 个月），年利率 4.9%，转换成月利率就是 4.9%÷12≈0.4083%。
计算公式是这样的：月供 = 贷款本金 × 月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数 ÷[(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1]
把数套进去就是：700000×0.4083%×(1+0.4083%)^240÷[(1+0.4083%)^240-1]≈4581 元。
你看，算出来每个月大概还 4581 元，20 年都是这个数。那为啥每个月能一样呢？其实是前期还的利息多、本金少，后期慢慢反过来，利息少了、本金多了，加起来总数不变。
我个人觉得，这种方式适合工资比较稳定的人，比如上班族。每个月固定支出一笔钱，好规划家里的开销，不会因为月供忽高忽低搞得手忙脚乱。
等额本金：一开始多还点，后面越还越少，适合现在手头宽裕的人
还有一种方式叫等额本金，跟等额本息不一样，它是每个月还的本金一样多，利息慢慢减少，所以月供会越来越少。
怎么算呢？还是用上面的例子，贷款 70 万，20 年，年利率 4.9%（月利率 0.4083%）。
- 先算每月固定要还的本金：700000÷240≈2917 元，这个数从第一个月到最后一个月都不变。
- 第一个月的利息：700000×0.4083%≈2858 元，所以第一个月月供 = 2917+2858≈5775 元。
- 第二个月的利息：（700000-2917）×0.4083%≈2846 元，月供 = 2917+2846≈5763 元。
- 后面每个月都这样算，本金越还越少，利息也跟着少，月供每个月大概能少 12 块左右。
有人会问，这两种方式哪个好？我觉得吧，没有绝对的好坏。要是你现在收入高，能承受前期的高月供，选等额本金总利息会少点，比如上面的例子，20 年下来能比等额本息少还几万利息。但要是你现在手头紧，想每个月轻松点，等额本息更合适。
用计算器偷懒？这几步得记牢
手动算是不是觉得有点麻烦？没关系，现在网上有很多房贷计算器，输入数字就能出结果，特别适合怕算错的新手。
具体怎么用呢？你跟着我做：
- 打开手机浏览器，搜 “房贷计算器”，随便点一个看起来正规的（比如银行官网的或者大平台的）。
- 看到输入框后，依次填贷款金额（比如 70 万）、贷款期限（比如 20 年）、年利率（比如 4.9%）。
- 选还款方式（等额本息还是等额本金），然后点 “计算” 按钮。
- 稍等一秒，月供多少、总利息多少、每个月的本金和利息分别是多少，就都出来了。
是不是特别简单？不过我得提醒你，计算器算的是参考数，实际还款可能会因为利率浮动、还款日期等小因素有一点点差别，但大体上差不了多少，新手用来做预算完全够用。
这些小问题，你可能也想问
算月供的时候，难免会遇到一些小疑问，我挑几个常见的说说：
- 利率变了，月供会跟着变吗？会的。如果是浮动利率，每年年初银行会根据最新的利率调整你的月供，不过变动不会太大，不用太担心。
- 商贷和公积金贷款，计算方式一样吗？公式是一样的，只是利率不同。公积金利率低，所以月供会比商贷少。比如同样贷 70 万 20 年，公积金利率 3.25% 的话，等额本息月供大概 3926 元，比商贷的 4581 元能省 600 多呢。
- 提前还款的话，之前算的月供还有用吗？提前还款后，银行会重新计算剩余本金的月供，所以之前的数就不算数了。要是打算提前还款，最好先跟银行问清楚怎么算，免得自己瞎琢磨。
其实啊，算月供真没那么难，就跟学做饭一样，刚开始觉得复杂，多练两次就熟了。我身边很多朋友买房前，都是自己先算一遍月供，再结合自己的工资，看看每个月还完贷款还能剩多少钱，够不够日常开销，这样心里才有底。
你想想，买房是大事，月供要还几十年，多花点时间搞懂怎么算，没坏处。要是算的时候卡壳了，别着急，再回头看看步骤，或者用计算器多试几次，慢慢就会了。最后说个小数据吧，据我了解，大概有七成的新手第一次算月供都会算错，但多算两次，正确率就能到九成以上，你也试试？
