买二手房贷款流程步骤，超详细解读+避坑指南，看完就能办！

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第一次买二手房想贷款？是不是一想到要跟银行打交道，要走一堆流程，就怕自己啥也不懂，踩了坑还不知道？别担心，我这就把整个流程拆解开，一步一步给你说清楚，顺便把那些容易掉进去的坑给你指出来，保证你看完就知道该咋弄！

第一步：前期准备 —— 这些事儿不做好，后面全白搭

咱们在正式走流程前，得先摸摸自己的底，看看能不能贷款，该准备啥材料。这一步要是马虎了，后面很容易卡壳。
先看看自己够不够贷款条件？
不是说想买就能贷的，银行得觉得你 “靠谱” 才行。一般来说，得满足这几点：

年龄在 18-65 岁之间，太小或太老都不行；
有正经工作，收入稳定，能拿出近半年的银行流水（流水得够月供的 2 倍以上，不然银行怕你还不起）；
征信得干净，别老逾期，连信用卡忘了还都可能有影响；
首付得凑够，首套房一般是 20%-30%，二套房更高，具体看你所在城市的政策。

哦对了，还有房子本身的条件，房龄别太老，超过 20 年的房子，好多银行不爱贷，这点得提前问清楚。
材料准备别偷懒，这些东西缺一不可！
材料要是少一样，银行那边就不给你往下走，所以最好列个清单提前备齐：

身份证、户口本（原件复印件都得有，复印件多准备几份，反正不占地儿）；
结婚的带结婚证，没结婚的不用，离婚的得带离婚证（这个别漏，不然算你已婚就麻烦了）；
收入证明（单位盖章的那种，要是自由职业者，得找银行认可的材料，比如纳税证明）；
银行流水（近 6 个月的，最好是工资卡的，别拿那种零钱进进出出的卡，没用）；
首付款证明（比如给房东的转账记录，得备注 “购房首付款”，现金交易银行不认）；
二手房买卖合同（跟房东签的那份，得正规，别是私下写的纸条）；
房产证复印件（让房东给，得确认这房子没抵押没查封，不然贷不了）。

避坑指南：前期准备最容易踩的 3 个坑！

坑 1：忘了查征信，等申请时才发现有逾期。建议提前 3 个月查征信，去央行征信中心官网查，有问题还能来得及补救（比如非恶意逾期可以申请异议）。
坑 2：流水不够硬凑。有的朋友为了流水好看，让亲戚一次性转一大笔钱，这没用，银行一看就知道是 “假流水”，反而会怀疑你。
坑 3：首付来源说不清。银行会查首付是不是自己的钱，要是借的网贷、消费贷，那肯定不行，得提前还清，还得留转账记录证明是自有资金。

第二步：选银行 —— 别只看利率，这些细节更重要

选银行这步，好多人就看哪个利率低，其实不然，里面门道多着呢，选错了可能多花几万块。
选银行得对比这 3 样东西！

利率：这个肯定要看，现在首套房利率一般在 LPR 基础上加减点，多问几家，差 0.1%，30 年下来也差不少呢；
费用：评估费（有的银行免，有的收几百到几千）、手续费、提前还款违约金（有的满 1 年免，有的得收 1%）；
审批速度：着急过户的话，得选那些说 1-2 周能批的，别选那种 “大概 1 个月吧” 的，太耽误事。

我有个朋友，之前买二手房，中介推荐了一家银行，说利率最低，结果签了才发现，提前还款每年只能一次，还得收违约金，后来想提前还款都麻烦，所以啊，别光听中介的，自己得对比。
中介推荐的银行要不要信？
可以信，但别全信。中介跟某些银行有合作，帮银行拉业务能拿提成，所以可能不会给你推荐最适合你的，而是推荐提成高的。最好的办法是：让中介报 3 家合作银行，自己再去附近的银行问 2 家，对比之后再定。
避坑指南：选银行时容易忽略的 2 个点！

坑 1：只看当前利率，不看浮动规则。有的银行利率现在低，但说 “每年调整一次”，要是明年 LPR 涨了，你的利率也跟着涨，反而不划算；有的是固定利率，一直不变，适合觉得未来利率会涨的朋友。
坑 2：没问清楚 “额度紧张不紧张”。有时候银行审批过了，但没额度放款，得等好几个月，房东那边催得紧，你夹在中间难受。所以选银行时得问：“最近放款快吗？一般审批过了多久能放款？”

第三步：房产评估 —— 不是你说值多少钱就值多少钱

银行得知道这房子到底值多少，才敢给你贷款，这就需要评估公司来评。别以为评估是走过场，这里面也可能出岔子。
评估是咋回事？全程不用你操心？

评估公司是银行指定的，你不用自己找，但得配合，比如给评估师开门，让他看看房子；
评估费一般是几百块（500-2000 不等），有的银行会替你出，有的得你自己交，提前问清楚；
评估师会看啥？房子面积（得跟房产证一致）、装修好坏、楼层（顶楼、底楼可能评得低）、小区配套（有没有地铁、学校），这些都会影响评估价。

评估价跟成交价差太多咋办？
比如你跟房东谈好 100 万成交，结果评估价才 80 万，银行最多贷 80 万的 70%（也就是 56 万），那你首付就得交 44 万（100 万 - 56 万），比原来计划的多。这时候咋办？

要么跟房东砍价，让他降点；
要么自己多凑首付；
实在不行，换家银行试试，不同评估公司可能评得不一样（但别抱太大希望，差不了太多）。

避坑指南：评估时可以主动做这 2 件事！

提前整理房子的 “优点”，比如刚装修 1 年、小区刚通了地铁，评估师来的时候可以提一句，说不定能多评点；
评估完别急着签字，看看评估报告上的信息对不对，比如面积写错了、楼层标错了，这些都会影响价格，发现错了赶紧让改。

第四步：提交贷款申请 —— 填表别马虎，这些地方容易错

材料备齐了，银行也选好了，就可以去提交申请了。这步看似简单，填错一个字都可能耽误审批。
去银行提交申请时，记得带这些东西！
除了前面说的那些材料，最好再带支笔（银行的笔可能不好用）、手机（接收验证码），还有房东的身份证复印件（有的银行要）。
填表时最容易写错的 3 个地方！

工作单位：别写简称，比如 “XX 有限公司” 别写成 “XX 公司”，银行核实的时候对不上；
联系电话：填自己常用的，别填中介的，银行可能会打电话核实你的收入，中介接了说不清楚；
贷款金额：别瞎填，得根据评估价算，比如评估 80 万，最多贷 56 万，你填 60 万肯定批不了，白费劲。

提交后多久有消息？
一般银行会告诉你 “7-15 个工作日”，这段时间别换工作、别乱借钱（比如网贷、信用卡大额消费），银行可能会二次查征信，看到你新增负债，可能会拒贷。
避坑指南：申请被拒了咋办？
别慌，先问银行 “为啥拒贷”，常见原因有这几个，对应着解决就行：

征信有问题：要是逾期少，可以写 “非恶意逾期说明”，银行可能会通融；
收入不够：可以加个共同借款人（比如配偶、父母），两人收入加起来够就行；
房子有问题：比如房龄太老，那就只能换银行，找那些接受老房的银行（一般城商行比国有银行宽松）。

第五步：签贷款合同 —— 一字一句看清楚，别被 “套路”

审批通过后，银行会让你去签合同，这可是关键一步，合同里的条条框框都得看明白，不然以后麻烦大了。
签合同前，必须问清楚这 3 个问题！

“利率是固定的还是浮动的？”：固定利率就是一直不变，浮动利率会跟着 LPR 变（每年调一次），各有好坏，你得根据自己情况选（比如觉得未来利率会降，就选浮动）；
“提前还款要收违约金吗？”：有的银行满 1 年免违约金，有的满 3 年才免，打算提前还款的朋友，一定要选违约金少的；
“月供是等额本金还是等额本息？”：这两种还款方式不一样，给你列个表看看：

还款方式	适合人群	注意点
等额本息	收入稳定的上班族，月供压力小	总利息比等额本金多
等额本金	收入高的人，或者打算提前还款的	前期月供高，越往后越少，总利息少

避坑指南：合同里的 “坑” 都藏在这些地方！

坑 1：利率 “猫腻”，比如合同写 “利率按 LPR+50 个基点”，没写 “多久调整一次”，到时候银行说 “每月调”，你也没办法，签前得问死；
坑 2：“捆绑销售”，比如让你买理财、办信用卡才给放款，这时候可以跟银行谈，“不买行不行”，一般强硬点他们也没办法（毕竟你资质没问题）；
坑 3：还款日期没记清，有的银行还款日是放款日的下个月对应日（比如 1 月 5 号放款，2 月 5 号还款），有的是每月 20 号，签完最好在手机日历上设个提醒。

第六步：过户 + 抵押 —— 这两步得连着办，别中间断了

签完合同，就该去过户了，过完户还得办抵押，这两步得抓紧，不然放款慢。
过户流程不复杂，跟着中介走就行？
也不全是，过户时得注意 “税费谁交”（合同里写了的，别到现场又扯皮），还有 “房产证上的名字” 别写错（比如多音字、同音字）。
过完户大概 3-7 天能拿到新房产证，这时候别高兴太早，得赶紧去办抵押。
抵押是啥意思？不办行不行？
抵押就是把房子 “押” 给银行，你还不清钱，银行有权卖房子，所以必须办。流程也简单：带着房产证、贷款合同去不动产登记中心，填个表，交几十块钱登记费，3 天左右就能办好，银行拿到 “他项权证” 就会安排放款了。
避坑指南：过户后别犯这个错！
有的朋友过完户觉得 “万事大吉”，出去玩了，结果抵押办晚了，银行放款延迟，房东拿不到钱不愿意交房，闹得很不愉快。所以啊，过户第二天就去办抵押，别拖延。