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一、新手必看：房贷到底是啥？3 分钟搞懂基本概念
第一次买房的朋友，是不是一听到 “房贷” 就懵？其实房贷就是向银行借钱买房，然后按约定时间还本金和利息。咱们常说的房贷，主要分三种：商业贷款、公积金贷款，还有组合贷（就是商业 + 公积金一起用）。
有人问，这三种贷款有啥区别？简单说，商业贷款谁都能申请，利率稍高；公积金贷款只有交了公积金的人能用，利率低不少；组合贷就是两者结合，灵活度高。新手买房前，先搞清楚自己能申请哪种，后面计算才不跑偏。
二、核心公式：2 种还款方式，算对每月还多少
不管哪种房贷，还款方式就两种：等额本息和等额本金。这俩名字听着复杂，其实不难懂。
等额本息：每个月还的钱一样多，前期还的利息多、本金少，后期慢慢反过来。公式是：每月还款额 = [贷款本金 × 月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数]÷[(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1]。
咱举个例子：贷款 100 万，年利率 4.0%（月利率≈0.333%），分 30 年（360 个月）还。按公式算，每月大概还 4774 元，30 年总利息约 71.86 万。
等额本金：第一个月还得多，之后每月递减，总利息比等额本息少。公式是：每月还款额 = (贷款本金 ÷ 还款月数) + (贷款本金 - 已还本金)× 月利率。
还是 100 万，4.0% 利率，30 年。第一个月还 6111 元，第二个月约 6104 元，每月少 7 块左右，总利息约 60.25 万。
小编觉得，等额本息适合刚开始收入不高的新手，压力小；等额本金适合收入稳定且高的人，能省利息。不过选哪种，得结合自己的实际情况来。
三、首套房贷款：利率更低，计算有啥不一样？
首套房贷款，最大的好处是利率通常有优惠。现在很多城市首套商业贷利率是 LPR 减 20 个基点（比如当前 LPR 是 4.2%，首套可能就是 4.0%）。
计算方法和上面说的一样，但得注意两点：
- 首套房首付比例低，一般 20%-30%，贷款本金 = 总房款 - 首付。比如 150 万的房子，首付 30%（45 万），贷款就是 105 万。
- 有些城市首套房能用公积金贷款，利率更低（比如 5 年以上 3.1%）。
举个首套组合贷的例子：房子 150 万，首付 45 万，贷款 105 万。其中公积金贷 60 万（3.1% 利率，30 年），商贷 45 万（4.0% 利率，30 年）。
公积金部分每月还 2512 元，商贷部分每月还 2148 元，总共每月 4660 元，总利息约 63.76 万。比纯商贷省不少呢。
四、二套房贷款：利率更高，这些坑要避开
二套房贷款，政策就严多了。利率一般是 LPR 加 60 个基点（比如 LPR4.2%，二套可能 4.8%），首付比例也高，通常 40%-60%。
计算的时候，除了利率高，还要注意：
- 有些城市认房又认贷，哪怕你之前的房贷还清了，再买也算二套。
- 二套房公积金贷款额度可能降低，利率也会上浮（比如 3.1% 变成 3.72%）。
比如二套买 200 万的房子，首付 50%（100 万），贷款 100 万，商贷利率 4.8%，30 年等额本息。每月得还 5246 元，总利息约 88.86 万，比首套同额度多还 17 万左右。所以二套房贷款，压力会明显大一些。
五、公积金贷款：利率超划算，计算前先看额度
公积金贷款是新手的 “福利”，但不是你想贷多少就贷多少。各地额度不一样，比如北京单人最高贷 120 万，上海单人最高 120 万，广州单人 60 万。
计算公积金贷款，除了看额度，利率是关键：5 年以下 2.6%，5 年以上 3.1%，比商贷低很多。
举个例子：上海首套房，用公积金贷 120 万，30 年等额本息，每月还 5062 元，总利息约 62.23 万；如果用商贷（4.0%），每月 5728 元，总利息约 86.21 万，差了 23 万多！
但要注意，公积金账户余额会影响贷款额度，一般是余额的 10-20 倍。比如账户有 5 万，可能最多贷 50-100 万（具体看城市）。所以想多贷公积金，平时别随便提取余额。
六、利息明细对比表：首套、二套、公积金，一目了然
| 贷款类型 | 贷款 100 万，30 年 | 年利率 | 每月还款（等额本息） | 总利息 |
|---|---|---|---|---|
| 首套商贷 | - | 4.0% | 4774 元 | 71.86 万 |
| 二套商贷 | - | 4.8% | 5246 元 | 88.86 万 |
| 公积金贷 | - | 3.1% | 4298 元 | 54.73 万 |
从表上能看出，公积金贷款总利息最少，二套商贷最高。所以新手买房，能用上公积金就尽量用。
七、小编的独家提醒：这些细节比计算更重要
- 利率不是固定的！现在房贷大多挂钩 LPR，每年可能调整一次。如果 LPR 降了，你的利息也会少；涨了，利息就变多。所以签合同前，一定要问清楚利率调整方式。
- 提前还款要算好。有些银行提前还款要收违约金（比如还款不满 1 年收 1%），而且等额本金前期还的本金多，提前还可能不如等额本息划算。新手别冲动，先算清楚违约金和省的利息再决定。
- 多对比银行。不同银行的首套、二套利率可能差 0.1%-0.3%，贷款 100 万 30 年，差 0.3% 的利率，总利息就差 6 万多。花几天时间多问几家，绝对值！
最后说句实在的，买房贷款是几十年的事，算清楚只是第一步，更要结合自己的收入规划。别因为想省利息，让每月还款压力影响生活质量。新手朋友慢慢来，多了解多对比，总能找到适合自己的贷款方式。
