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你是不是在办理抵押贷款时，一看到 “等额本金”“等额本息” 这些词就头大？算来算去总怕自己弄错，担心每月还款压力太大？别着急，今天小编就用大白话给你讲清楚抵押贷款到底怎么算，再结合 3 个常见场景一步步教你算，保证看完就明白。
一、先搞懂：抵押贷款的计算核心是什么？
其实不管是房子、商铺还是车子抵押，贷款计算的核心就两点：本金（你贷了多少钱）和利息（银行借你钱要收的费用）。而我们常说的等额本金和等额本息，就是两种不同的还本金和利息的方式，算出来的结果差别可不小。
那为啥会有这两种方式呢？简单说，等额本息是让你每月还的钱差不多，前期压力小；等额本金是前期还得多点，后期越来越少，总利息更少。具体选哪种，得看你的收入情况。
二、等额本金怎么算？公式 + 例子给你摆明白
等额本金的意思是：把你贷的总本金平均分到每个月，然后每月再加上剩余本金产生的利息。所以每个月还的本金固定，利息越来越少，总还款额也越来越少。
公式是这样的：
每月还款额 = （贷款本金 ÷ 还款月数） + （贷款本金 - 已还本金累计额）× 月利率
举个例子：假设你抵押房子贷了 100 万元，分 20 年还（240 个月），年利率是 4.9%（月利率≈0.408%）。
第一个月还款：100 万 ÷240 + 100 万 ×0.408% ≈4166.67 + 4083.33 = 8250 元
第二个月还款：100 万 ÷240 +（100 万 - 4166.67）×0.408% ≈4166.67 + 4066.25 = 8232.92 元
你看，第二个月就比第一个月少还了 17.08 元，越往后越少。
这里有个小提醒：等额本金前期还款压力大，但总利息少。20 年下来，这笔贷款总利息大概是 49.2 万元。
三、等额本息怎么算？记住这个公式就够了
等额本息是每个月还的钱一样多，前期还的利息多、本金少，后期慢慢反过来。虽然总利息比等额本金多，但每月压力平均，适合收入稳定的人。
公式稍微复杂点，但记不住也没关系，理解意思就行：
每月还款额 = [贷款本金 × 月利率 ×（1 + 月利率）^ 还款月数] ÷ [（1 + 月利率）^ 还款月数 - 1]
（“^” 代表乘方，比如还款 240 个月，就是（1 + 月利率）的 240 次方）
还是用上面的例子：100 万贷款，20 年，年利率 4.9%。
每月还款额 = [100 万 ×0.408%×（1+0.408%）^240] ÷ [（1+0.408%）^240 - 1] ≈6547.64 元
每个月都还这么多，20 年总利息大概是 57.1 万元，比等额本金多了近 8 万。
四、两种方式放一起比，差别一目了然
| 还款方式 | 每月还款额 | 总利息 | 适合人群 |
|---|---|---|---|
| 等额本金 | 前期高，后期低 | 较少 | 收入高、想少付利息的人 |
| 等额本息 | 固定不变 | 较多 | 收入稳定、前期想减压的人 |
是不是一眼就看明白了？那不同场景下，具体该怎么算呢？接着往下看。
五、场景一：住房抵押贷款怎么算？（最常见）
假设你买房子，首付后还需贷款 80 万元，贷款期限 25 年（300 个月），年利率 4.5%（月利率 0.375%）。
步骤 1：确定本金、期限、利率
本金 80 万，月利率 0.375%，还款月数 300。
步骤 2：用等额本金算
每月还的本金：80 万 ÷300≈2666.67 元
第一个月利息：80 万 ×0.375% = 3000 元 → 第一个月总还款：2666.67+3000=5666.67 元
第二个月利息：（80 万 - 2666.67）×0.375%≈2990 元 → 总还款≈2666.67+2990=5656.67 元
（每月递减约 10 元，25 年总利息≈45.15 万）
步骤 3：用等额本息算
代入公式：[80 万 ×0.375%×（1+0.375%）^300] ÷ [（1+0.375%）^300 - 1]≈4491.12 元 / 月
25 年总利息≈54.73 万
小编建议：住房贷款期限长，等额本息的还款压力更均衡，大多数家庭都会选这个。
六、场景二：商铺抵押贷款怎么算？（利率稍高）
商铺抵押和住房不同，利率通常高 0.5%-1%，贷款期限一般不超过 10 年。假设你用商铺抵押贷 100 万元，期限 10 年（120 个月），年利率 5.2%（月利率≈0.433%）。
步骤 1：确定参数
本金 100 万，月利率 0.433%，还款月数 120。
步骤 2：用等额本息算（商铺贷款选这个的多）
每月还款额 = [100 万 ×0.433%×（1+0.433%）^120] ÷ [（1+0.433%）^120 - 1]≈10728.5 元 / 月
总利息≈10728.5×120 - 100 万≈28.74 万
步骤 3：用等额本金算
每月本金：100 万 ÷120≈8333.33 元
第一个月利息：100 万 ×0.433%≈4330 元 → 第一个月还款≈12663.33 元
总利息≈（100 万 ×0.433% + 最后一个月利息）×120÷2≈26.5 万
小编提醒：商铺有租金收入的话，可以用租金补一部分还款，选哪种方式看你租金多少。
七、场景三：车辆抵押贷款怎么算？（期限短）
车子贬值快，贷款期限一般 3-5 年，假设你用价值 20 万的车抵押，贷款 12 万元（评估价的 60%），期限 3 年（36 个月），年利率 6%（月利率 0.5%）。
步骤 1：确定参数
本金 12 万，月利率 0.5%，还款月数 36。
步骤 2：算等额本息
每月还款额 = [12 万 ×0.5%×（1+0.5%）^36] ÷ [（1+0.5%）^36 - 1]≈3659.8 元 / 月
总利息≈3659.8×36 - 12 万≈1.175 万
步骤 3：算等额本金
每月本金：12 万 ÷36≈3333.33 元
第一个月利息：12 万 ×0.5% = 600 元 → 第一个月还款：3333.33+600=3933.33 元
总利息≈（12 万 ×0.5% + 最后一个月利息）×36÷2≈1.11 万
为啥车辆抵押期限短？ 因为车子每年都在贬值，银行怕后期你不还钱，车也不值那么多了。所以计算时，尽量选短期限，压力也小。
八、算的时候要注意这 3 个坑，别踩！
- 利率要看清是年利率还是月利率：银行常说的 “几厘” 其实是月利率，比如 “4 厘 5” 就是月利率 0.45%，别当成年利率算，不然差远了。
- 提前还款怎么算？ 大多数银行允许提前还款，等额本金前期还的本金多，提前还更划算；等额本息前期还的利息多，太早提前还不划算（具体问银行，可能有违约金）。
- 除了本金利息，还有其他费用吗？ 有的银行会收评估费、手续费，这些也要算进总成本里，别只看每月还款。
九、小编的个人建议
其实算抵押贷款不用死记公式，现在网上有很多贷款计算器，输入本金、期限、利率，一点就出结果。但你得知道背后的道理，不然计算器算错了（比如利率填错）你都不知道。
选还款方式时，别盲目跟风。如果你 30 岁贷款买房，收入逐年上涨，等额本金前期压力大点，但总利息少，长期看更划算；如果是刚工作没几年，手里钱紧，等额本息更稳妥。
总之，算清楚、选对方式，才能让抵押贷款真正帮到你，而不是成为负担。希望今天讲的这些，能让你心里有数，办理贷款时更从容。
