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你是不是正琢磨着用房子抵押贷款，却对能贷到多少钱一头雾水？别着急，今天就给你讲明白影响贷款额度的关键因素，还有计算方法。
房产评估价值，额度根基
在房子抵押贷款这事上，房产评估价值至关重要。银行或贷款机构一般会请专业评估师来给你的房子估价。评估师会考虑很多方面，像是房子所在的地段，是不是在市中心或者交通便利、配套设施完善的地方，这类地段的房子市场需求大，评估价值往往更高。还有房子的面积大小、房龄长短、建筑质量以及装修情况等，都会影响最终的评估值。
一般来说，房产评估价值是贷款额度计算的基础数值。举个例子，要是你的房子经评估价值 100 万，那后续贷款额度的计算就围绕这个 100 万展开。不同类型的房产，评估价值的波动范围和影响因素也有差别。商品住宅评估相对常见，受地段、配套影响大；商业用房，像商铺、写字楼，除了地段，还和所在商圈的活跃度、商业氛围有关。
贷款成数，额度上限的标尺
贷款成数，就是银行或贷款机构愿意按照房产评估价值的一定比例给你放贷。这个比例可不是固定不变的，会受到多种因素影响。
通常情况下，商品住宅的贷款成数较高，能达到房产评估值的 60% - 70%。比如前面提到评估值 100 万的商品住宅，按 70% 的贷款成数算，理论上能贷到 70 万（100 万 ×70% = 70 万）。而商铺和写字楼，贷款成数大概在 50% - 60%；工业厂房的贷款成数相对更低，一般在 40% - 50%。
贷款成数还会因地区政策、银行政策以及市场情况有所调整。在一些房地产市场调控严格的地区，贷款成数可能会降低，以此来控制金融风险。银行自身的风险偏好也会影响贷款成数，如果银行风险把控较严，贷款成数可能就低一些。
借款人资质，额度审批的重要考量
借款人的资质在贷款额度审批中也起着关键作用。银行会重点考察你的信用状况和还款能力。
信用状况主要通过查看你的信用报告来了解。要是你的信用报告里信用记录良好，按时还款，没有逾期等不良记录，银行会觉得你信用风险低，更愿意给你批较高额度。相反，要是信用报告里有多次逾期，甚至进入过黑名单，那贷款额度可能会大幅降低，甚至贷款申请直接被拒。
还款能力方面，银行一般会要求你提供收入证明，像工资流水、纳税证明等，以此来评估你每个月有没有足够的钱按时还贷款。要是你的收入稳定且较高，银行会认为你还款能力强，贷款额度也可能相应提高。除了收入，银行还会看你的负债情况，要是你本身已经有很多债务在身，银行会担心你的还款压力过大，从而降低贷款额度。
房产其他因素，影响额度的小细节
除了上面说的这些关键因素，房产本身还有一些其他因素会对贷款额度产生影响。
比如房龄，一般房龄较新的房子，贷款额度可能会高一些。因为房龄新意味着房子的剩余使用寿命长，建筑结构等可能更稳定，银行承担的风险相对较小。相反，房龄老的房子，可能存在各种潜在问题，银行放贷会更谨慎，贷款成数可能降低。
还有房产的楼层和朝向。处于中间楼层、朝向好（比如朝南）的房子，在市场上更受欢迎，评估价值可能会高一点，相应的贷款额度也可能受影响。而底层和顶层的房子，可能因为存在潮湿、漏水、夏天热冬天冷等问题，市场接受度低一些，对贷款额度也可能有一定影响，但这种影响相对前面几个因素来说较小。
总体来看，房子抵押贷款能贷多少钱，是由房产评估价值、贷款成数、借款人资质以及房产的一些其他因素综合决定的。现在不少银行在贷款政策上会有一定灵活性，如果你自身条件不错，房产也优质，多咨询几家银行，说不定能争取到更理想的贷款额度。
