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不少打算买二手房的朋友，都会有这样的疑问：二手房房贷怎么贷款？听说流程比新房麻烦，是真的吗？毕竟二手房是 “现成的房子”，卖家也是个人，和开发商打交道肯定不一样。今天小编就来好好讲讲，二手房房贷的那些事儿，帮大家弄明白到底复杂在哪，该怎么应对。
二手房房贷的流程，一步一步怎么走？
和新房房贷比，二手房的流程确实多了几个环节，但只要理清楚，其实也不难。咱们按顺序来看看：
第一步，选房并签《房屋买卖合同》。和新房直接跟开发商买不同，二手房是和房东交易，得先看好房子，和房东谈好价格、付款方式（比如首付多少、贷款多少），然后签正规的买卖合同。这里要注意，合同里一定要写清楚 “贷款审批不通过时，首付款怎么退”，免得后期扯皮。
第二步，准备材料向银行申请贷款。需要的材料和新房差不多，比如身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水，但多了一样 —— 房东的房产证复印件，还有你们签的买卖合同。要是已婚，夫妻双方的材料都得准备，这个和新房一样。
第三步，银行初审 + 房屋评估。这一步是二手房特有的。银行先审核你的资质，没问题的话，会安排评估机构去给房子估价。评估价很重要，银行贷款额度是按评估价来算的，不是你和房东签的成交价哦。比如房子成交价 150 万，评估价 140 万，银行最多贷评估价的 70%（首套房），就是 98 万，剩下的就得靠首付补上。
第四步，银行终审 + 签贷款合同。评估报告出来后，银行会结合你的资质和评估价，最终确定能不能放款、放多少。通过了就可以签贷款合同，这时候要仔细看清楚利率、还款方式这些，有不懂的当场问银行经理。
第五步，办理过户和抵押。和新房由开发商代办不同，二手房过户得买卖双方一起去房管局办。先交税费（比如契税、个税、增值税等），然后把房子过户到你名下，拿到新的房产证后，再去办抵押登记，把房子抵押给银行。
第六步，银行放款。抵押办好后，银行会把贷款打给房东（不是你哦），你从下个月开始还月供就行。
和新房房贷比，二手房流程真的更复杂吗？
咱们用个表格对比下，大家就清楚了：
| 流程环节 | 新房房贷 | 二手房房贷 |
|---|---|---|
| 交易对象 | 开发商（企业） | 个人房东 |
| 价格参考 | 按开发商定价，无评估环节 | 需第三方评估，贷款额度看评估价 |
| 产权核查 | 开发商已办好大证，风险低 | 需查房东房产证是否有抵押、查封等问题 |
| 过户和抵押 | 开发商统一代办，买家基本不用跑 | 买卖双方需一起去房管局，至少跑 2-3 次 |
| 放款对象 | 开发商账户 | 房东个人账户 |
从表格能看出，二手房流程确实多了几个 “坎”：比如得查房东的产权是否干净，得等评估报告，过户抵押要自己跑。但这些环节只要提前准备，也不算难。小编觉得，复杂主要是因为二手房交易涉及 “个人对个人”，不像新房是 “个人对企业”，流程更规范统一。
二手房房贷申请，这些细节没做好容易出问题！
知道了流程，咱们再说说申请时要注意的地方，免得走弯路：
- 先查房子产权。在签合同前，一定要和房东一起去房管局查 “不动产权证”，看看房子有没有抵押、查封，房东是不是真的产权人。有朋友没查这个，签了合同才发现房子被查封，首付都差点要不回来。
- 评估价可能低于成交价。前面说了，银行按评估价放贷，要是评估价太低，首付就得多交。比如成交价 100 万，评估价 90 万，首套房首付 30% 的话，银行贷 63 万，你的首付就得是 100 万 - 63 万 = 37 万，而不是按成交价算的 30 万。所以签合同前，最好先让中介估个价，心里有底。
- 房东的贷款没还清怎么办？很多二手房房东还有房贷没还完，这时候得先帮他赎楼（还清贷款解除抵押）才能过户。可以协商让房东自己赎，也可以用你的首付帮他，但后者有风险，一定要在合同里写清楚 “赎楼后多久过户”。
- 税费别漏算。二手房的税费比新房多，比如个税、增值税（满 2 年或 5 年可能减免），这些都要提前算清楚，免得首付凑够了，税费又没着落。
申请二手房房贷，新手可以这样省事儿
觉得流程麻烦的朋友，小编给几个小建议：
找个靠谱的中介。虽然要付中介费，但他们熟悉流程，能帮你查产权、对接评估机构、预约过户，能省不少时间。不过要选口碑好的，别找那种 “打包票” 却不办实事的。
提前准备材料。把自己的征信报告打出来（网上就能查），看看有没有逾期；收入证明要盖公司公章，银行流水最好打近 6 个月的，这样银行审核时能快一点。
和房东沟通好。比如过户时间、赎楼方式、放款后交房时间，这些都要在合同里写细，口头约定没用的。有朋友就是没写交房时间，贷款放了房东却迟迟不搬走，最后闹到法院，特别糟心。
其实啊，二手房房贷流程是比新房复杂点，但也不是 “难到办不了”。毕竟二手房位置好、配套成熟，很多人宁愿多花点心思也要买。只要提前了解清楚流程，把该查的查好，该签的合同写细，基本上都能顺顺利利办下来。小编身边不少朋友，第一次办二手房房贷也没出岔子，关键在于 “准备充分，不贪小便宜”。希望这些能帮到正在看二手房的你，祝大家都能买到满意的房子！
