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你是不是刚准备贷款买房，看到 “40 万贷款 20 年” 就头大？心里直犯嘀咕：这每月到底要还多少钱啊？怎么算出来的？别着急，我当初第一次接触贷款时，比你还懵，后来慢慢琢磨明白了，今天就用大白话给你讲清楚，保证你听完就懂。
先弄明白两个核心问题
首先得知道，贷款还款方式主要就两种：等额本息和等额本金。这俩名字听着挺专业，其实说白了就是两种不同的还钱套路。
那为啥要分这两种呢？因为银行得考虑不同人的情况啊。有的人收入稳定，就想每个月还一样的钱，图个省心；有的人前期手头宽裕，想多还点本金，少交点利息，那另一种方式就更合适。
等额本息：每月还款金额不变，怎么算？
等额本息就是每个月还的钱数一模一样，不会变。那这数是咋来的呢？其实有个计算公式，不过咱们不用记那么复杂，我给你拆解一下思路。
简单说，就是把 40 万本金和 20 年里产生的所有利息加起来，再平均分成 240 个月（20 年 ×12 个月）。
比如按现在常见的年利率 4.9% 来算：
- 第一步，算出总利息。40 万本金，每年产生的利息是 40 万 ×4.9%，但因为每个月都在还钱，本金在减少，所以总利息不是简单的 40 万 ×4.9%×20 年，得用专门的公式算，结果大概是 22.81 万元。
- 第二步，总还款金额就是本金加利息，40 万 + 22.81 万 = 62.81 万元。
- 第三步，每月还款就是 62.81 万 ÷240 个月≈2617 元。
是不是不算不知道，一算吓一跳？每个月 2600 多，对很多家庭来说不算小数目。那为啥每个月都一样呢？其实前期还的大部分是利息，本金还得少，比如第一个月可能利息就有 1600 多，本金才 1000 左右，到后期就反过来了，利息少了，本金多了。这种方式适合工资稳定，不想每个月还款金额有波动的人，你觉得这种适合你吗？
等额本金：前期多还，后期少还，计算更简单
等额本金就好理解多了，就是把 40 万本金平均分成 240 个月，每个月固定还本金，再加上剩余本金产生的利息。
还是按 4.9% 的年利率算：
- 每月固定还的本金：40 万 ÷240 个月≈1667 元。
- 第一个月的利息：40 万 ×4.9%÷12≈1633 元，所以第一个月总还款是 1667+1633=3300 元。
- 第二个月的利息：（40 万 - 1667 元）×4.9%÷12≈1626 元，总还款就是 1667+1626=3293 元。
- 以后每个月都比上个月少还大概 7 块钱，最后一个月只需要还 1674 元左右。
- 20 年下来，总利息大概是 20.23 万元，总还款金额约 60.23 万元。
你看，等额本金总利息比等额本息少了 2 万多，那是不是选这个就一定好？也不一定。前期每个月要还 3300 元，比等额本息的 2617 元多了不少，要是你刚工作没多久，工资不高，前期压力可能有点大。所以得根据自己的收入情况来选，对不对？
利率变了，还款金额会跟着变吗？
肯定会啊。利率就像杠杆，一点点变动都会影响每月还款。比如现在有些地方首套房利率可能会上浮到 5.5%，咱们再算算：
- 等额本息的话，每月还款就变成了约 2769 元，总利息约 26.46 万元，比 4.9% 的时候每个月多还 150 多块。
- 等额本金第一个月要还 3483 元，总利息约 22.07 万元，也比之前多了不少。
所以贷款时，一定要多问问银行的利率政策，不同银行、不同时间段的利率可能都不一样，多对比几家没坏处。
给新手的几个实用小提醒
- 别只看每月还款额，还要算总利息。同样是 40 万 20 年，两种方式总利息差了 2 万多，这可不是小数目。
- 考虑自己的收入变化。要是你觉得未来工资会涨，前期压力大一点也能接受，等额本金更划算；要是收入比较固定，等额本息更稳。
- 提前还款要选对时间。如果打算提前还款，等额本金更合适，因为前期还的本金多，剩下的本金少，能省更多利息；等额本息要是还了好几年再提前还，可能省不了多少。
我身边有个朋友，当初选了等额本息，还了 5 年之后想提前还款，一算才发现，这 5 年里大部分还的都是利息，本金没还多少，最后也没省多少钱，挺后悔的。所以选的时候一定要想长远点。
其实贷款买房是大事，多花点时间弄明白这些计算方式，才能选到最适合自己的方案。不用觉得麻烦，毕竟这关系到未来 20 年的生活质量，你说对吧？
