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买房的时候，谁不是对着那串贷款数字犯迷糊？首付交了之后，剩下的钱要贷多少、每个月还多少、总共要多还多少利息…… 这些问题就像一团乱麻，尤其是 “购房贷款怎么算”，几乎是每个准备买房的人都会卡在这儿的坎儿。有的人明明收入不错，却因为算不清贷款，选了不合适的还款方式，结果每个月还款压力大到喘不过气；还有人因为没搞懂利率变化，到了月供调整的时候才发现钱不够，急得团团转。今天，小编就试着把这事儿掰扯清楚，哪怕你是对数字一窍不通的小白，看完说不定也能心里有数。
一、先搞明白，贷款到底由哪几块组成
要算购房贷款，得先知道它是怎么构成的，就像拆积木一样，把每一块都看清了，整体就好懂了。
首先是贷款本金，说白了就是你从银行借的钱。比如房子总价 100 万，你首付付了 30 万，那本金就是 70 万。这里要注意啊，首付比例不是固定的，首套房可能 20% 就行，二套房说不定要 30% 甚至更多，每个城市不一样，得提前问清楚。
然后是贷款利率，这个是关键，直接影响你最后要还多少钱。现在商贷利率大多跟 LPR 挂钩，LPR 就是个基准，银行再根据你的情况加点或者减点。公积金贷款呢，利率一般比商贷低不少，但额度可能不够用，这也是很多人纠结的地方。
还款期限也很重要，常见的有 10 年、20 年、30 年。期限长，每个月还得少，但总利息多；期限短，月供压力大，可最后算下来能省不少利息。不过话说回来，选期限也不能只看利息，得结合自己的收入，要是月供占了工资一大半，生活质量肯定受影响。
二、两种主流还款方式，差别真不小
现在银行常用的还款方式就两种，等额本息和等额本金，别看名字就差俩字，算出来的结果能差不少钱。
等额本息就是每个月还的钱一样多，前面还的利息多、本金少，后面慢慢反过来。比如贷 100 万，30 年，利率 4%，每个月大概还 4774 块，30 年下来总利息差不多 72 万。这种方式的好处是月供稳定，适合工资固定的人，但缺点是总利息高。
等额本金是每个月还的本金一样多，利息逐月减少，所以月供会越来越少。还是贷 100 万，30 年，利率 4%，第一个月大概要还 6111 块，之后每个月少个十来块，总利息差不多 60 万。这种方式总利息少，但前期压力大，适合现在收入高，或者预计以后收入会降的人。
很多人会问，哪种更划算？其实没有绝对的答案，得看自己的情况。如果你打算提前还款，等额本金可能更合适，因为前期还的本金多；要是打算慢慢还，等额本息的稳定性可能更适合。
三、不同情况的贷款，算法得灵活变
买首套房和二套房，贷款算法不一样，这是因为政策不一样。首套房的利率通常有优惠，比如 LPR 减 20 个点，二套房可能就得上浮，比如 LPR 加 60 个点，这一加一减，每个月的利息就差出不少。
用公积金贷款和商贷，算法也不同。公积金利率低，比如 5 年以上是 3.1%，但额度有限，比如有的人只能贷 50 万，不够的部分就得用商贷补，也就是组合贷款。组合贷款的算法就是把两部分分开算，公积金部分按公积金利率，商贷部分按商贷利率，然后把两个月供加起来。
这里有个事儿小编也不太确定，就是有些城市对 “首套房” 的认定标准不一样，有的看你有没有房，有的看你有没有贷过款，这个具体怎么影响贷款计算，可能得去当地银行问清楚，毕竟每个地方的细则差得挺多。
四、那些容易忽略的细节，可能让你多花钱
利率不是一成不变的，LPR 会变，所以你的月供也可能跟着变。银行一般是每年调整一次，比如你今年的利率是 4%，明年 LPR 涨了，你的利率可能就变成 4.2%，月供也就多了。所以算贷款的时候，不能只按当前利率算，得想到以后可能会变。
提前还款也是个大学问，不是想还就能随便还的。有的银行要求还满一年才能提前还，有的还得收违约金，比如剩下本金的 1%。而且提前还多少也有讲究，还得越多，省的利息越多，但也别把钱都砸进去，留着点应急的钱总是好的。
还有手续费、评估费这些杂七杂八的费用，虽然不算在贷款本金里，但也是买房时要花的钱，算总支出的时候别忘了加进去。有的人只算了贷款利息，忽略了这些，最后发现预算超了，挺麻烦的。
五、算贷款的小工具，用好了能省事儿
现在网上有很多贷款计算器，输入本金、期限、利率，就能算出月供和总利息，比自己手算方便多了。但用的时候得注意，有的计算器可能没考虑 LPR 浮动，或者没区分等额本息和等额本金，算出来的结果可能不准，最好多找几个对比一下。
银行的客户经理也能帮你算，他们有更专业的工具，还能结合你的具体情况给出建议，比如你的征信怎么样，能拿到多少利率折扣，这些都会影响最终的结果。所以看房的时候，多跟客户经理聊聊，让他们帮你算算不同方案的结果，再做决定。
其实算购房贷款，看起来复杂，拆解开了也没那么难。关键是要结合自己的实际情况，比如收入多少、打算贷多少年、有没有提前还款的计划，还有当地的政策怎么样。虽然网上有各种计算公式和案例，但每个人的情况不一样，照搬别人的算法可能不合适。
小编觉得，买房是大事，贷款更是要还二三十年的，算清楚了心里才踏实。多花点时间研究研究，或者找懂行的人问问，别嫌麻烦，毕竟这关系到以后的生活质量。希望这篇文章能帮到正在看房的你，祝大家都能买到合适的房子，贷款压力也能在自己承受范围内。
