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在广州买套 100 万的二手房，用商业贷款的话，首付要准备多少？每个月得还多少月供？这肯定是很多新手小白最头疼的问题。别着急，今天博主就一点点给你讲明白，保证看完就有谱了。
一、广州 100 万二手房，首付到底怎么算？
首先得说清楚，二手房的首付不是直接按 100 万成交价算的，这里面有个评估价的事儿。银行贷款只认评估价，评估价通常比成交价低，比如 100 万的房子，评估价可能是 90 万。
广州目前的商业贷款政策是这样的：首套房最低首付 20%，二套房最低首付 30%。但这个比例是按评估价来算的。打个比方，首套房的话，评估价 90 万，能贷到的钱就是 90 万 ×80%=72 万。那首付就是成交价 100 万减去贷款额 72 万，等于 28 万。这 28 万里，既有按成交价算的 20 万（100 万 ×20%），还有评估价和成交价的差额 10 万，这部分也得自己掏。
有人可能会问，为啥评估价和成交价不一样？因为银行得控制风险啊，万一房价跌了呢，评估价就是它认为比较稳妥的价格。所以买二手房，首付准备不能只看表面的比例，得把评估差额也算进去。
二、广州商业贷款利率，影响月供的关键
知道了首付，接下来就是利率了。广州现在的商业贷款利率，是在 LPR 基础上加点形成的。5 年期以上 LPR 现在是 4.2%，首套房一般加 30-60 个基点，二套房加 60-100 个基点。就按首套房加 40 个基点算，年利率就是 4.2%+0.4%=4.6%；二套房加 80 个基点，就是 5.0%。
这个利率不是固定不变的，每年会根据 LPR 调整一次。要是 LPR 涨了，月供就会变多；降了，月供也会跟着少点。所以签合同的时候，得看清楚利率调整的时间，是每年 1 月 1 日调，还是按放款日调。
三、两种还款方式，月供和总利息差多少？
广州商业贷款主要有等额本息和等额本金两种还款方式，咱们拿首套房，贷款 72 万，年利率 4.6%，贷 30 年来说说。
等额本息是每个月还一样多的钱，前期还的利息多、本金少。计算公式有点复杂，不过可以简单算一下：月供大概是 3622 元，30 年下来总利息约 58.4 万。
等额本金是每个月还的本金一样，利息越还越少，所以月供会慢慢变少。第一个月要还 4653 元，之后每个月少还 7 块多，最后一个月还 2015 元，总利息约 49.8 万。
这两种方式各有好坏，等额本息压力均匀，适合收入稳定的人；等额本金总利息少，但前期压力大，适合现在收入高的人。本人觉得，要是打算长期住，等额本金更划算点。
四、不同情况，首付和月供对比
咱们来列个表，看看不同情况的差异：
| 情况 | 评估价 | 贷款额 | 首付 | 年利率 | 贷款年限 | 等额本息月供 | 等额本金首月月供 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 首套 | 90 万 | 72 万 | 28 万 | 4.6% | 30 年 | 3622 元 | 4653 元 |
| 首套 | 90 万 | 72 万 | 28 万 | 4.6% | 20 年 | 4612 元 | 5743 元 |
| 二套 | 90 万 | 63 万 | 37 万 | 5.0% | 30 年 | 3403 元 | 4425 元 |
从表上能看出来，贷款年限越短，月供越高但总利息越少；二套房首付更高，利率也高，月供却可能因为贷款额少而比首套低一点。
五、这些因素可能让你的首付或月供变多
- 房龄太老：广州有些老房子，房龄超过 20 年的，银行可能会降低贷款成数，比如本来能贷 80%，现在只贷 70%，首付自然就多了。
- 征信不好：要是有逾期记录，银行可能会提高利率，或者要求增加首付，月供也就跟着涨了。
- 收入不够：银行要求月供不能超过月收入的 50%，收入太低的话，要么得提高首付，要么得延长贷款年限。
所以在买房前，最好先查下自己的征信，算算收入够不够，再去看房，免得白忙活。
六、给广州买房新手的几个小建议
- 评估价可以多问几家机构，虽然银行有指定的，但心里有个数总是好的。
- 要是手里钱够，首付多付点，月供压力能小很多，总利息也少。
- 选还款方式的时候，别只看眼前，想想未来几年收入会不会有大变化。
本人见过不少人，一开始觉得月供没问题，后来收入下降，还款就费劲了。所以一定要留有余地。
最后说句实在的，在广州买 100 万的二手房，不算税费，首付最少也得准备二十多万，月供三千多。这对于普通家庭来说不是小数目，一定要算清楚再下手。希望这些能帮到正在看房的你，祝早日买到合适的房子。
