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准备贷款 200 万买套房子，分 20 年还，你是不是也在琢磨：每个月到底要还多少钱？选等额本息还是等额本金更划算？要是利率涨了，月供会不会一下子变多？这些问题咱们今天好好聊，把里面的门道说清楚，希望能帮到正在盘算贷款的你。
► 等额本息和等额本金，到底有啥不一样？
咱们先搞明白这两种还款方式的区别，这是算月供的基础。
等额本息呢，就是每个月还的钱一样多，本金和利息的比例慢慢变。刚开始还的利息多、本金少，越往后本金占比越大。咱们用 200 万贷款、20 年（240 期）、年利率 4.9% 来算，月供是 13088.88 元。20 年下来，总利息大概是 114.13 万元，本金加利息一共还 314.13 万元。
等额本金就不一样了，每个月还的本金固定，利息跟着剩下的本金变，所以月供会越来越少。还是 200 万、20 年、4.9% 利率，第一个月要还 16500 元，第二个月 16465.28 元，每个月大概少 34.72 元，最后一个月还 8368.06 元。总利息大概是 98.25 万元，比等额本息少了 15 万多。
为啥差这么多？因为等额本金前期还的本金多，剩下的本金少，利息自然就少了。但它前期压力大，适合现在收入高、以后可能收入减少的朋友。等额本息每个月压力平均，适合收入稳定的家庭。
► 利率变了，月供会跟着变吗？
肯定会。现在很多房贷是浮动利率，跟着 LPR 走，所以利率不是一成不变的。咱们拿刚才的例子看，要是利率从 4.9% 涨到 5.5%，等额本息的月供就会从 13088.88 元涨到 13741.67 元，每个月多还 652.79 元，20 年总利息就多了 15.66 万元。
要是利率降到 4.3%，等额本息月供会变成 12288.38 元，比 4.9% 的时候每个月少 800.5 元，总利息能少 19.21 万元。这就能看出来，利率哪怕只动一点点，长远看影响可不小。
咱们选贷款的时候，不光要算现在的利率，还得想想未来利率可能的变化。要是觉得利率可能涨，等额本金前期还得多点本金，能少付点利息；要是利率可能降，等额本息的稳定性也许更合适。
► 不同收入情况，该选哪种还款方式？
假设你每个月收入 2 万左右，去掉生活开销还能剩 1.5 万。选等额本息的话，月供 1.3 万左右，压力不算大，剩下的钱还能存点或者应急。这种情况适合等额本息，生活不会太紧张。
要是你现在月收入 3 万以上，手里还有些存款，能扛住前期的高月供，那就可以考虑等额本金。第一个月 1.65 万，之后慢慢减少，对生活质量影响不大，还能比等额本息少还 15 万利息，挺划算的。
但有些朋友收入不太稳定，有时候多有时候少。这种时候，等额本息的固定月供可能更稳妥，不用担心某个月收入少了还不上。要是选等额本金，前期月供高，万一某个月收入跟不上，就麻烦了。
► 提前还款的话，哪种方式更划算？
不少朋友手里有了闲钱，想提前还点贷款，这时候两种还款方式的差别就更明显了。
等额本息因为前期还的利息多，本金少，要是前几年提前还款，其实大部分还的是利息，剩下的本金没少多少。比如还了 5 年想提前还 50 万，这时候剩下的本金还有 170 多万，提前还 50 万后，月供能降到 8700 多，但省的利息不算多。
等额本金前期还的本金多，要是提前还款，剩下的本金少，省的利息就多。同样还了 5 年，剩下的本金大概 150 万，提前还 50 万后，月供能降到 6200 多，比等额本息提前还款后的压力小不少。
所以要是有提前还款的打算，尤其是在前 10 年，选等额本金更合适。但要是打算一直按期限还，等额本息的稳定性可能更适合大多数人。
► 算月供的时候，还有哪些细节要注意？
咱们算的时候，利率别只看表面数字。不同银行可能有利率优惠，比如首套房能打 9 折，4.9% 的利率就变成 4.41%。这时候等额本息的月供就成了 12547.47 元，20 年总利息能少 10 万左右。所以贷款前多问问几家银行，看看能拿到多少优惠，差别真不小。
还有还款期限，虽然咱们说的是 20 年，但有些人可能想缩短到 15 年，月供会变多，但总利息少；延长到 25 年，月供少了，但总利息多了。根据自己的情况选期限，别盲目选 20 年。
另外，别忘了加上其他费用，比如房贷的手续费、评估费，虽然不多，但也算在总支出里，规划的时候得留有余地。
其实选还款方式，就像选鞋子，合不合脚只有自己知道。等额本息像运动鞋，舒服稳当；等额本金像皮鞋，刚开始有点硬，但长远看更有型。利率呢，就像路况，好的时候走得顺，差的时候得慢慢挪。
希望这些计算和分析，能帮你算清 200 万贷款 20 年的月供账，选到适合自己的还款方式。要是还有不清楚的地方，咱们可以再聊。
