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手里的房子还背着房贷，可最近急着用钱想卖掉，却对着一堆流程犯了难 —— 这是不是很多朋友的现状？毕竟谁也不想因为不懂行，在卖房时白白吃亏，甚至惹上麻烦。其实啊，有贷款的房子怎么卖流程，说简单也简单，说复杂也真能让人头大，今天小编就来好好聊聊这事，帮你顺顺思路。
先搞清楚自己的房子到底欠多少钱
打算卖房的第一步，肯定得弄明白这房子还欠银行多少贷款。你可别觉得 “我每个月都还房贷，大概数心里有数” 就行，这真不行。
你得先给贷款银行打个电话，问问清楚当前的剩余贷款本金是多少，有没有违约金。有些银行满 3 年就不收违约金了，有些则是满 5 年，这个得问细了。另外，还要算上最近一个月的利息，毕竟房贷是按月计息的，差几天可能就差几百块。
不过话说回来，就算你自己算得再清楚，最好还是让银行出一份正式的还款清单。我之前有个朋友，自己算着欠 50 万，结果银行一算连本带息要 52 万，就因为他忘了算上个月的罚息，差点和买家闹僵。
和买家谈价格时要把贷款的事说透
找到有意向的买家后，可别光顾着谈总价，得把 “房子还有贷款” 这事摆在明面上说。
有些朋友觉得 “先不说，等快成交了再说也不迟”，这想法可千万别有。我见过有人因为这，买家都付了定金，一听还有 20 万贷款没还，直接就不想买了，定金退不退都能吵翻天。
你可以直接跟买家说：“这房子现在还欠银行 15 万，咱们可以商量下这钱怎么处理，是我先还上，还是从房款里扣。” 这样大家都明明白白，省得后期扯皮。而且报价的时候，也可以把剩余贷款考虑进去，比如你想净得 100 万，房子还有 20 万贷款，那报价就得稍高一点，不然自己可能要贴钱。
还贷款的几种办法，看看哪种适合你
欠银行的钱总得还上才能过户，这是规矩。那钱从哪来呢？一般有这么几种办法。
第一种是自己先把贷款还上。如果你手里有闲钱，或者能从亲戚朋友那借到，先把贷款结清，银行就会给你出具解押证明，这样房子就能正常过户了。这种办法的好处是流程快，不用麻烦买家，但缺点也明显 —— 得先拿出一笔不小的钱。
第二种是让买家帮你还。比如买家可以先付一笔首付款，用这笔钱来还贷款。但这里要注意，一定要在合同里写清楚 “这笔钱是用来偿还房屋剩余贷款的”，最好还有第三方见证，不然钱给了，万一出点岔子说不清楚。
第三种是找中介或者担保公司帮忙。他们可以先垫钱把贷款还上，等房子卖出去后再把钱还给他们，不过这中间会收一笔服务费，一般是贷款金额的 1%-3%。这种办法适合既没钱又找不到买家垫资的人，但得找靠谱的机构，别被乱收费。
至于哪种办法最好，或许没有绝对的答案，得看你的具体情况。像我邻居，当时手里没钱，就和买家约定用首付款还贷款，双方签了详细的协议，最后也挺顺利。
过户时那些容易出错的地方
贷款还完、解押之后，就到了过户环节，这一步也得细心。
首先，解押证明一定要拿到手，而且要确认是原件。有个朋友就是拿了复印件去房管局，结果被告知不行，又跑回银行补，耽误了好几天。其次，过户当天最好买卖双方都到场，带上身份证、户口本、房产证这些证件，少一样都办不了。
另外，税费也是个大头。有贷款的房子出售，税费计算和全款房差不多，但具体哪些税能免、哪些不能免，可能得看房子的年限和你是不是唯一住房。具体不同地区的税费政策差异，我这儿也说不太准，建议大家过户前先去当地税务局问问，或者找个懂行的人咨询下，别自己瞎琢磨。
签合同的时候得多加几个 “小心眼”
不管是和买家签，还是和中介签，合同里的条款一定要看仔细。
比如付款时间，得写清楚 “买家什么时候付首付款，什么时候付尾款”，最好精确到日期。还有违约责任，要是买家反悔了怎么办，你这边要是办不了过户又该怎么赔，这些都得提前说好。
我还建议在合同里加一句 “因房屋尚有贷款未结清产生的一切纠纷，由卖方负责解决”，这样能避免后期买家因为贷款的事找你麻烦。毕竟卖房这事，不怕一万就怕万一，多写一句总没坏处。
最后说点个人心得
卖有贷款的房子，确实比卖全款房麻烦点，但只要把流程理顺了，一步一步来，其实也没那么可怕。我觉得最重要的是 “坦诚”，不管是对买家还是对自己，别想着隐瞒什么，毕竟纸包不住火。
还有就是 “多问”，不懂的就问银行、问中介、问身边卖过房的人，别自己闷头干。我当初帮亲戚卖房时，光银行就打了五六个电话，虽然麻烦，但最后没出一点错，亲戚还一个劲夸我细心呢。
希望这些能帮到正在纠结的你，祝大家都能顺顺利利把房子卖出去，拿到钱办自己想办的事！
