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不少开公司的朋友，遇到资金周转难题时，会想到用手里的商住两用房子做抵押。但商住两用房子和纯住宅不一样，办理抵押贷款时规矩更多。小编这就给新手老板们讲清楚，到底该怎么操作，有哪些要注意的地方。
一、先弄明白，商住两用房子能不能抵押
有人可能会问，商住两用房子又能住又能办公，银行会认吗？大部分银行是认的，但有前提条件。
产权得清晰：房产证上用途得明确写着 “商住两用”，而且得是你自己或者企业名下的，不能有产权纠纷。要是房子还在按揭中，得先还完剩余贷款，或者找接受二次抵押的机构。
房龄和面积有要求：一般来说，房龄不能超过 20 年，面积至少 50 平米以上。太老、太小的房子，银行怕不好变现，可能会直接拒贷。小编见过有人用 30 年房龄的商住两用房申请，好几家银行都没通过，最后只能找利率高些的机构。
二、企业主自身要满足哪些条件
光房子合格还不够，银行还得看企业和老板的资质，毕竟钱是用来经营的。
企业经营得合规：营业执照得满 1 年以上，有些银行要求满 2 年。企业不能有违法记录，比如偷税漏税、被列入经营异常名单这些，都会影响审批。
个人资质要过关：作为企业主，你的征信不能太差，逾期次数多了肯定不行。还得提供收入证明，比如个人银行流水、企业对公流水，证明有能力还款。要是你还有其他资产，比如车子、存款，也可以提供，能增加通过率。
有人可能会说，我公司刚开半年，急用钱怎么办？这种情况可以试试找专门做小微企业贷款的机构，他们对经营时间的要求可能宽松些，但利率可能会高一点。
三、办理流程分几步，跟着走不踩坑
其实流程和普通房子抵押差不多，但细节上有差别，小编一步步给你说。
第一步：选对机构很重要
大银行对商住两用房审核严，但利率低；地方性银行或贷款公司审核松些，额度可能高，但利率也高。企业主可以根据自己的情况选，急用钱的话可以优先考虑审批快的机构。
第二步：准备材料别马虎
除了房产证、身份证，企业相关的材料得备齐：营业执照、公司章程、近 6 个月的企业流水、经营计划（说明钱用来干嘛，比如进货、扩店）。这些材料得真实，造假被查出来，可能会被列入黑名单，以后再想贷款就难了。
第三步：房子评估有讲究
商住两用房子的评估价，通常比纯住宅低 5%-10%，因为它的产权年限可能只有 40 年或 50 年，比住宅的 70 年短。评估的时候，周边的商业配套也会影响价格，比如离写字楼近、人流量大的，评估价可能高些。
第四步：签合同要看清条款
合同里的额度、利率、还款期限、违约金这些，都得仔细看。特别是违约金，有些机构规定提前还款要收剩余本金 1%-3% 的费用，没看清的话，以后想提前还款可能会吃亏。
第五步：办抵押登记，等着放款
和住宅抵押一样，得去房管局办抵押登记，大概 3-5 个工作日能办好。之后银行审核没问题，就会放款，一般 7-15 天到账，比纯住宅可能慢两三天。
四、和纯住宅抵押比，差别在哪里
知道这些差别，能帮你更好地做决定。
- 额度：商住两用房子一般能贷评估价的 50%-60%，纯住宅能到 70% 左右。比如评估价 100 万的房子，商住两用能贷 50-60 万，住宅能贷 70 万。
- 利率：商住两用的利率通常比住宅高 0.5%-1%，2024 年不少银行的商住抵押利率在 5.5%-6.5%，住宅则在 5%-6%。
- 期限：商住两用的贷款期限一般最长 10 年，住宅能到 20 年，还款压力会小些。
小编觉得，要是你急着用这笔钱周转，而且能接受稍高的成本，商住两用房子抵押是个可行的办法。但要是长期需要资金，或许可以考虑其他方式。
五、这些风险要避开，不然可能吃大亏
企业主们忙着经营，很容易忽略一些细节，这些坑可得注意。
- 别找无资质的机构：有些小公司打着 “快速放款” 的旗号，实际利率超高，还藏着各种手续费，最后可能还不上钱，房子被低价拍卖。一定要选有金融牌照的机构，查清楚口碑再合作。
- 用途不能乱改：贷款合同里写了钱用来经营，就不能挪去买房、炒股，银行会查资金流向，发现违规可能要求提前还款，还会收滞纳金。
- 逾期后果很严重：一旦逾期，不仅要交滞纳金（一般是未还金额的 0.05%/ 天），还会影响企业征信，以后想再贷款、招投标都受影响。严重的话，银行会起诉，房子可能被强制执行。
最后给大家提个醒，用房子抵押经营，相当于把企业和房产绑在了一起，一定要做好还款计划。其实 2024 年针对小微企业，有不少银行推出了专项贷款政策，商住两用房子抵押也能享受到一些利率优惠，多问问当地银行的客户经理，说不定能找到更合适的方案。希望这些信息能帮到正为资金发愁的企业主们，祝生意越来越红火。
