房贷提前还款利息怎么算？教你清楚计算，提前还款不吃亏！

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你是不是也在纠结，房贷提前还款到底划算不？利息到底该怎么算？不少朋友觉得提前还款能省利息，但一算起来就头大，生怕自己算错了吃亏。别担心，今天小编就用大白话给你讲明白，房贷提前还款的利息到底怎么算，让你明明白白还款，不花冤枉钱。

一、提前还款前，先搞懂这两个关键问题

什么是房贷提前还款？
简单说，就是在约定的还款期限没到之前，把还没还的房贷部分或全部还上。比如你本来要还 20 年，现在才还了 5 年，手里有闲钱了，想多还点或者一次性结清，这都叫提前还款。
为什么要算清楚利息？
很多人以为提前还款就是少还点利息，其实不是这么简单。不同银行、不同贷款方式，利息计算方式不一样，还有可能收违约金。算不清楚的话，可能省的利息还不够交违约金的，白忙活一场。

二、两种还款方式，提前还款利息算法大不同

目前房贷主要有两种还款方式，等额本息和等额本金，提前还款时利息计算差别很大，咱们一个一个说。

1. 等额本息提前还款，利息怎么算？

等额本息是每个月还的钱一样多，但前期还的利息多、本金少。比如你贷了 100 万，年利率 5%，分 20 年还，每个月大概还 6599 元。前几年还的钱里，大部分是利息。
举个例子：
贷款 100 万，年利率 5%，期限 20 年，还了 5 年（60 期）后想提前还款 10 万。

已还本金：约 15 万
剩余本金：约 85 万
提前还 10 万后，剩余本金变成 75 万。
接下来的利息，就按 75 万本金、剩余期限（15 年）重新计算，每个月还款额会减少。

关键点：等额本息提前还款，越早还省的利息越多，因为前期利息占比高。

2. 等额本金提前还款，利息又怎么算？

等额本金是每个月还的本金一样多，利息逐月减少，所以前期还款压力大，但总利息比等额本息少。比如同样贷 100 万，年利率 5%，20 年，第一个月还 8333 元，之后每个月少还十几块。
举个例子：
同样贷款 100 万，年利率 5%，20 年，还了 5 年（60 期）后提前还 10 万。

每月应还本金：100 万 ÷240 期≈4167 元
已还本金：4167×60≈25 万
剩余本金：75 万
提前还 10 万后，剩余本金 65 万，之后每个月按 65 万计算利息，还款额会大幅减少。

关键点：等额本金前期还的本金多，提前还款省的利息比等额本息少一点，但整体还是划算的。

还款方式	提前还款时间	剩余本金	省息效果
等额本息	还款 5 年内	较高	明显
等额本息	还款 10 年后	较低	一般
等额本金	还款 5 年内	中等	较明显
等额本金	还款 10 年后	较低	一般

三、提前还款利息计算，这几步不能少

不管你是部分提前还还是全部提前还，都可以按这几步算：

查清楚剩余本金
先给银行打电话，或者在手机银行上查，看看现在还剩多少本金没还。这是计算利息的基础，千万别自己瞎猜。
确定提前还款金额
是还一部分还是全部还清？还一部分的话，每个银行有最低限额，一般是 1 万起。
算利息：按实际使用天数算
银行计算利息，是按你实际用了多少天贷款来算的。公式大概是：提前还款利息 = 剩余本金 × 日利率 × 实际使用天数。
日利率 = 年利率 ÷360（有些银行是 365，具体问银行）。
比如剩余本金 50 万，年利率 4.9%，还了 100 天，利息就是 50 万 ×（4.9%÷360）×100≈6805 元。
别忘了违约金
大部分银行对提前还款有违约金，一般是 1-3 个月的利息，或者剩余本金的 1%。比如剩余 50 万，违约金 1%，就是 5000 元。这笔钱也要算进去，不然可能白省利息。

四、这些情况提前还款，可能不划算

不是所有情况都适合提前还款，小编给你总结了几种不建议的情况：

贷款已经还了超过 10 年
这时候大部分利息已经还得差不多了，剩下的主要是本金，提前还省不了多少利息，不如把钱拿去理财。
有更好的投资渠道
要是你能找到年化收益比房贷利率高的理财方式，比如 5% 以上，那就没必要提前还款。比如房贷利率 4.5%，你理财能赚 6%，把钱拿去理财更划算。
公积金贷款，利率很低
公积金贷款年利率才 3.25%，这么低的利率，没必要着急还，把钱留着应急或者做其他规划更好。

五、用户真实经验分享，看完少走弯路

@张先生：我贷了 120 万，等额本息，还了 3 年，提前还了 30 万。算下来省了差不多 20 万利息，但银行收了 2000 违约金，总体还是赚的。建议提前打电话问清楚违约金，别临时抱佛脚。
@李女士：本来想提前还款，后来算了算，我已经还了 8 年，剩下的利息不多，银行还要收违约金，最后没还。把钱存了定期，利息虽然少点，但灵活多了。