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镇上的老旧平房，手里握着房产证，急用钱的时候能拿去银行抵押贷款吗？估计不少朋友都有这疑问吧？尤其是没接触过贷款的新手，看到自家那栋住了十几年的老平房，总琢磨着能不能派上用场。今天咱就好好唠唠这事儿，保证说得明明白白，新手也能听懂。
镇上的老旧平房有房产证，到底能不能抵押贷款？
先给个准话：能，但不是都能。
为啥这么说呢？有房产证只是基础，银行放贷还得看这房子值不值钱、能不能顺利变现。镇上的老旧平房，位置在镇上，比农村的房子流通性好点，但跟城里的商品房比，还是差一截。
我邻居老张，镇上有套 20 年的平房，房产证齐全，去年想贷款给儿子娶媳妇，去镇里的农商行一问，还真批了。不过额度不算高，就贷了 12 万。所以啊，不是说老旧平房就一定贷不了，得看具体情况。
那哪些情况能贷，哪些情况难贷？接着往下看。
想贷款，这些硬条件得满足
有房产证只是第一步，银行还会盯着这几点：
- 房产证得是真的、有效的
啥叫有效？就是能在房管局查到备案信息，没有抵押、查封这些记录。有些老房产证没换新版，只要能正常过户，也没啥问题。要是房产证上的信息跟实际不符，比如面积写错了，得先去房管局改过来才行。 - 房龄别太 “老”
镇上的平房，房龄超过 30 年的话，银行大多会皱眉头。我之前碰到个朋友，他那房子都 40 年了，房产证倒是有，跑了三家银行都被拒了，理由是 “房龄过大，评估价值低”。一般来说，20 年以内的老旧平房，通过率会高不少。 - 房子得能住、不是危房
银行会派人去看房，要是屋顶漏雨、墙体开裂，一看就是快塌的样子，肯定不行。哪怕房产证再齐全，危房也没人敢收。所以啊，贷款前最好自己先检查下，简单修修补补，至少看起来结实。 - 地段也很关键
镇上的中心位置，离学校、菜市场近的平房，比镇边缘的更容易贷到款。毕竟地段好的房子，将来真要拍卖，也更容易出手。我老家镇上的主街旁边，有户人家的老平房，房龄 25 年，就因为在街口，银行给的评估价比同面积的郊区平房高了三成。
银行评估时，最看重啥？
就算满足上面的条件，银行还得给房子估个价，额度一般是评估价的 50%-70%。那评估的时候，他们盯着啥看呢？
- 房龄和维护状况：同样是 20 年的房子，有人家年年翻新，有人家不管不顾，评估价能差一半。
- 周边房价：镇上最近有没有类似的平房成交？价格多少？这是银行评估的重要参考。
- 交通和配套：离公路近不近？有没有自来水、天然气？这些都影响房子的价值。
举个例子，我表哥在镇上有套 15 年的平房，离镇中学步行 5 分钟，去年评估价 20 万，贷了 12 万（60%）。而他同村的发小，房子在镇边，同样 15 年，评估价 15 万，只贷了 7.5 万（50%）。这就是地段和配套的差距。
贷款流程怎么走？比想象中简单
不少人觉得贷款流程复杂，其实还好，一步步来就行：
- 先去银行问问，比如镇上的农商行、邮政储蓄银行，这些地方对本地房产更熟悉。别一上来就找大银行，他们可能不太待见镇上的老房子。
- 银行说能办的话，就提交材料：身份证、户口本、房产证、收入证明（比如开店的营业执照、打工的工资流水）。
- 银行安排人去看房、评估，这个过程大概要 3-7 天。
- 评估完了，银行会告诉你能贷多少、利率多少，同意的话就签合同。
- 最后去房管局办抵押登记，把房产证抵押给银行，钱就打到你卡上了。
我那邻居老张，从开始问到拿到钱，前后花了 20 天，不算太慢吧？
这些坑得避开，不然容易白忙活
- 别找错银行
大银行（比如工行、建行）对房产要求高，镇上的老旧平房可能不受理。优先找本地的农商行、村镇银行，他们更了解当地情况，政策也灵活点。 - 收入证明别造假
银行要看你有没有还款能力，收入证明得真实。打工的就打工资流水，开店的就拿营业执照和流水，造假被查出来，以后贷款就难了。 - 别对额度期望太高
老旧平房评估价本来就不高，能贷到评估价的 60% 就不错了。别想着用它贷几十万，不太现实。 - 算好利率和还款压力
这类贷款的利率，一般比商品房抵押贷款高 1-2 个点。比如现在商品房抵押贷款利率 4%，镇上的老平房可能就 5%-6%。贷 10 万，分 10 年还，每月大概要还 1000 多，得看看自己能不能承担。
个人觉得啊，镇上的老旧平房贷款，得抱着 “能贷就贷，不强求” 的心态
毕竟是老房子，银行谨慎点也正常。要是真贷下来了，算赚了；贷不下来也别灰心，还能想想别的办法，比如找亲友周转，或者申请信用贷款（虽然额度低，但不用抵押）。
我倒是建议，手里有这类房产证的朋友，平时多留意房子的维护，别让它变成危房。真到需要用钱的时候，至少房子本身挑不出大毛病，贷款成功率也高些。还有就是，多跑几家本地银行问问，每家的政策不一样，这家不行说不定那家就行。
