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你有没有过这种情况？贷款买的房子住了两年，突然因为工作调动要去外地，或者家里添了人口想换个大户型，可房贷还欠着几十万没还。这时候心里肯定犯嘀咕：贷款没还清的房子，到底能不能卖啊？卖的话会不会很麻烦？会不会有啥风险？今天就跟大伙儿好好聊聊这个事儿，全是大白话，新手小白也能看明白。
► 没还清贷款的房子，到底能不能卖？
先给个准话：能卖！ 但不是你想卖就能随便卖的，得按规矩来。
有人可能会觉得，房子还在还贷款，房产证是不是押在银行？其实现在很多地方早就不押房产证了，房产证在你自己手里，只是上面会标注 “已抵押”。说白了，房子的所有权还是你的，只是把房子抵押给了银行换了贷款，只要你把欠银行的钱还上，解除抵押，就能正常交易。
法律上也没说贷款没还清不能卖房，《民法典》里就提到，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，只要及时通知抵押权人就行。这里的抵押权人就是银行，所以只要你按流程来，完全合法合规。
► 想卖这样的房子，必须满足这 3 个前提
可不是说你点头想卖，房子就能马上出手的，得先看看自己的情况是否符合条件，不然白忙活一场。
第一个，房产证得在手。不管是期房还是现房，必须已经办理了房产证。要是你买的是期房，还没交房、没办房产证，那根本没法过户，自然卖不了。有个朋友买了套精装期房，还没交房就想转手，结果因为没证，只能跟买家签个私下协议，最后差点闹上法庭，这点一定要注意。
第二个，还款记录得 “干净”。要是你经常逾期还款，征信报告上一堆不良记录，银行可能会认为你信用有问题，这时候想提前结清贷款，银行说不定会拖着不办，甚至可能要求你一次性还清所有欠款才同意解押。所以啊，平时还贷千万别马虎。
第三个，得跟银行打 “招呼”。虽然法律说 “通知” 就行，但实际操作中，最好提前跟银行沟通，问清楚提前还款的要求，比如有没有违约金、需要提前多久申请。每个银行规矩不一样，有的银行要求提前 30 天申请，有的满 3 年就不收违约金，这些都得提前问明白。
► 没还清贷款的房子，具体怎么卖？3 种常见方式对比
知道能卖、也符合条件了，那具体咋操作呢？给你说 3 种最常用的方式，各有各的优缺点，你可以根据自己情况选。
第一种：自己凑钱结清贷款。说白了就是你自己把剩下的贷款还了，解除抵押后再卖。比如你还欠银行 50 万，手里刚好有这笔钱，或者能从亲戚朋友那借到，那就先还上。这种方式的好处是流程简单，解押后房子跟普通二手房一样交易，买家也更放心。但缺点也明显，要是你手里没这么多钱，就很难操作了。
第二种：用买家的首付结清贷款。这是现在最常用的方式。比如你的房子还欠 40 万贷款，买家首付能付 50 万，那就可以跟买家协商，用这 50 万首付里的 40 万去还银行贷款，剩下的 10 万你先拿着。等解押后，再正常过户，买家剩下的钱要么全款给你，要么他去办贷款。这种方式不用你自己垫钱，但得买家配合，而且首付金额得够还剩下的贷款才行。
我表哥去年就这么操作的，他房子还欠 35 万贷款，买家首付给了 40 万，他先用 35 万还了贷款，解押后过户，买家剩下的钱走了按揭。整个过程花了一个多月，还算顺利。
第三种：找第三方垫资。要是你和买家的钱都不够还贷款，还可以找专门的垫资公司帮忙。比如你欠 60 万，垫资公司先把这 60 万给你还了，解押后房子卖掉，你再把 60 万加利息还给垫资公司。这种方式能解决钱不够的问题，但成本高，利息一般按天算，万分之五到千分之一不等，要是房子卖得慢，光利息就能让你肉疼。
► 这些坑千万别踩！都是过来人的教训
卖这种房子，环节多、涉及的钱也多，稍不注意就可能掉坑里，给你提几个醒。
第一，资金安全最重要。不管是用买家的钱还是自己的钱还贷款，最好走资金监管。就是把钱放在房管部门或者第三方平台，等解押、过户这些手续都办完了，再转到你账户上。之前有个邻居，没走资金监管，收了买家的首付去还贷款，结果买家突然反悔，钱要不回来，贷款还得自己还，哭都来不及。
第二，合同条款写详细。什么时候还贷款、什么时候解押、过户期限、违约责任，这些都得写在合同里，越细越好。比如 “买家需在签订合同后 15 日内将首付款存入资金监管账户”，别写 “买家尽快支付首付”，“尽快” 这俩字太模糊，容易扯皮。
第三，算清所有费用。除了正常的中介费、税费，还得算上提前还款的违约金（有的银行满 1 年就不收，不满的话收剩余贷款的 1%-3%）、垫资利息（如果找了垫资公司）、解押手续费（一般几百块）。这些钱加起来可能不少，提前算清楚，免得定价太低亏了本。
► 个人觉得啊，没还清贷款的房子虽然能卖，但最好提前规划。比如你打算半年后卖房，现在就可以去银行问问提前还款的要求，看看自己的还款记录有没有问题。要是资金紧张，优先考虑用买家首付结清贷款的方式，成本低还省心。实在不行找垫资公司，一定要找有资质、口碑好的，别贪便宜找那些没听过的小公司。
还有啊，卖房的时候别太着急，多对比几家中介，看看同小区类似的房子卖多少钱，定价合理才能卖得快。要是你对流程实在没底，花点钱找个靠谱的律师或者资深中介帮你把关，总比出了问题再补救强。
