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想买房的你，是不是对着一堆贷款政策犯愁？贷款首付怎么算？尤其是首套房和二套房的首付，到底一样不一样？身边有人说首套付 20% 就行，有人却说二套得付 50%，听得你一头雾水。别慌，今天小编就用大白话给你捋捋，哪怕你是刚接触买房的小白，看完也能明白个七七八八。
一、首套房首付，到底咋算？
咱们先说说首套房，这可是大多数人买房的第一步。首套房的首付比例，不是全国统一的死数，不同城市会有点差别，但大体上差不太多。
一般来说，首套房的首付比例在 20%-30% 之间。比如说，你买一套总价 100 万的房子，按 20% 算，首付就是 20 万；按 30% 算，就是 30 万。但这里有个坑，你可别以为按房子的成交价算就行。
银行放贷的时候，会给房子做个评估，算出一个评估价。很多时候，评估价会比你和卖家谈的成交价低。这时候，银行是按评估价来算首付的。打个比方，房子成交价 100 万，银行评估价 90 万，按 20% 首付算，就是 90 万 ×20%=18 万。但你实际要付的钱，是成交价 100 万减去银行贷款的 72 万（90 万 ×80%），也就是 28 万。这多出来的 10 万，就是成交价和评估价的差额，得你自己补上。
小编觉得啊，首套房的政策还是挺友好的，尤其是对刚工作没几年的年轻人，低一点的首付能减轻不少压力。不过你也别只看首付低，月供也是笔不小的开销，得一起算进去。
二、二套房首付，为啥总比首套高？
那二套房呢？它的首付比例，普遍比首套房高不少，多数城市在 40%-60% 之间。就拿刚才 100 万的房子来说，二套房按 40% 算，首付就得 40 万起，比首套房的 20 万翻了一倍。
为啥二套房首付要高这么多？按小编的理解，这主要是为了抑制炒房。要是二套房首付也很低，有人可能会买很多套房囤着，推高房价，真正想买房住的人就更难了。
不过二套房的认定，可不是你以为的 “我名下有一套，再买就是二套” 这么简单。通常是按家庭算的，夫妻双方加上未成年的孩子，只要这个家庭名下有一套房，再买就按二套房算。哪怕你婚前有套房，结婚后和另一半再买，也算二套。
这里有个点我一直没完全弄明白，就是有些城市对 “家庭” 的认定可能更宽松，比如成年子女单独算一个家庭，但具体哪些城市这样，我还没摸透，建议你买之前问问当地的房管局。
三、首套和二套，首付差异就只是比例吗？
肯定不是啊。虽然比例是最明显的差异，但还有不少隐藏的不同。
比如说基数，首套房的评估价可能和成交价更接近，尤其是新房。但二套房，银行评估的时候可能会更严格，评估价说不定比成交价低更多。就像刚才的例子，首套房评估 90 万，二套房可能只评 85 万，那首付按 85 万 ×40% 算就是 34 万，加上成交价 100 万减去贷款的 51 万（85 万 ×60%），你实际要付 49 万，比按成交价算的 40 万多了 9 万。
还有贷款额度，首套房能贷的比例高，二套房能贷的少。同样 100 万的房子，首套房最多能贷 70 万（按 30% 首付），二套房最多贷 60 万（按 40% 首付），差了 10 万呢。
虽然二套房首付高，但也不是没好处。比如你有了一定的经济基础，付得起高首付，月供压力就小了，还能少还点利息。
四、除了首套二套，还有啥影响首付？
地区差异太大了！一线城市和三四线城市，首付比例可能差很多。就拿首套房来说，北京、上海这些大城市，首套房首付最低 30%，而一些三四线城市，20% 甚至 15% 都有可能。二套房也是，一线城市可能要 60%，小城市说不定 40% 就够了。
还有贷款方式，纯商业贷款和公积金贷款，首付比例也可能不一样。有些地方用公积金贷首套房，首付能低到 20%，但商贷就得 30%。要是你又用商贷又用公积金贷（也就是组合贷），首付比例通常按高的那个算。
不过话说回来，这些政策不是一成不变的，有时候政府会根据房地产市场的情况调整。比如前两年有些地方为了提振市场，降低了二套房首付，最近又有地方稍微提高了点。所以你打算买房的时候，最好先查一下当地最新的政策，别拿着老黄历算。
五、算首付的时候，这些坑你得避开
小编发现，很多新手算首付的时候，容易犯几个错，我给你提个醒。
第一个是只看开发商说的 “首付比例”，忽略了银行评估价。有些开发商为了卖房，会说 “首付 20% 就行”，但银行评估价一出来，你可能得付更多，到时候钱不够就麻烦了。
第二个是忘了算其他费用。首付不只是给房子的钱，还有契税、维修基金、手续费这些，加起来也是一笔钱。比如 100 万的房子，这些费用可能有 3-5 万，你得把这笔钱也算进总支出里。
第三个是搞混了 “首套房” 的定义。有些城市认房又认贷，就是说你以前贷过款买过房，哪怕现在房子卖了，再买也算二套房。这种情况，首付比例也会按二套算，你可别大意。
六、给新手的几句实在话
说了这么多，小编最后想跟你说几句心里话。
贷款首付怎么算，首套房和二套房首付一样不一样，这些都是技术问题，花点时间总能弄明白。但更重要的是，你得想清楚自己为啥买房，是刚需自住，还是想改善生活。
如果是刚需，首套房能上车就尽早，别等房价涨了再后悔。首付不够的话，可以看看能不能凑凑，或者选个小一点的房子过渡。
如果是二套房，想改善居住环境，那你就得权衡首付和月供的关系。首付付得多点，月供压力小，生活质量不会受太大影响；首付少点，月供高，但手里能留着钱做别的。
不管怎么选，都别超出自己的经济能力。买房是为了更好的生活，要是因为月供压力太大，影响了日常开销，就得不偿失了。
