最近总有人问我，说手头急需用钱，但房子已经抵押过一次了，能不能再办二次抵押贷款？哎你还别说，这事儿还真不像第一次抵押那么简单。今天咱们就掰开了揉碎了聊聊，到底要满足哪些条件才能办下来。记得啊，关键得看房产价值、信用记录、还款能力这几大块，银行可不是随便就给你放款的。
图片由www.webtj.cn匿名网友分享
一、想二次抵押？先过这五道关卡
- 房产价值必须够硬气：现在市场价得比第一次抵押时高出不少，一般来说剩余价值要超过未还贷款的50%
- 产权必须干干净净：房贷没还完没关系，但必须按时还款满2年，而且房产证上不能有纠纷
- 信用记录别出岔子：最近两年逾期不能超过6次，那些网贷小贷最好提前结清
- 收入证明要实在：月收入得是月供的2倍以上，自由职业者得准备半年银行流水
- 贷款用途要明确：装修、经营周转这些正当理由才行，炒股买房可别想
说到这儿可能有人要问了，那具体需要准备哪些材料啊？其实每家银行要求不太一样，但基本上都逃不过这几样：身份证、户口本、房产证、收入证明，还有最近半年的还款记录。对了，现在很多银行还要查夫妻双方的征信，千万别以为一个人信用好就能过关。
二、这些隐藏条件最容易踩坑
别看银行把条件写得明明白白，实际操作中可是藏着不少门道。比如说房产类型这事，商铺、写字楼这些商住两用房，很多银行压根不给办二次抵押。再比如说房龄，超过25年的老房子，就算地段再好也可能被拒。
还有啊，上次碰到个客户，自己名下有套价值500万的房子，第一次抵押贷了200万，想着还能再贷个150万。结果银行评估下来，说现在市场行情波动大，只给批了80万额度，你说这找谁说理去？所以说啊，别光看网上的计算公式，实际去银行做个预审最靠谱。
三、手把手教你算能贷多少钱
计算公式其实很简单：（当前评估价×抵押率）未还贷款 可贷额度。但是！这里面的门道可多了去了。抵押率各家银行都不一样，有的给到70%，有的只给50%。评估价也不是你以为的市场价，银行会找自己的评估公司来定。
举个实在的例子：老王2018年买的房，当时评估价300万，抵押贷了150万。现在还剩100万没还，房子涨到400万了。按最高70%抵押率算：400万×70%280万，再减去100万未还贷款，理论上能贷180万。但实际可能打个八折，到手144万左右。
四、这些情况趁早打消念头
- 按揭贷款还没还满1年的
- 最近半年有信用贷审批记录的
- 信用卡刷爆超过80%额度的
- 工作单位是高风险行业的（比如P2P、虚拟货币）
- 房子存在违建或产权纠纷的
上个月有个开餐馆的老板，本来条件都符合，结果因为后厨有消防安全整改通知，硬是被卡住了。银行对抵押物的状态看得比什么都重，真要办的话，最好提前把房子周边都检查一遍。
五、替代方案了解一下？
要是实在达不到二次抵押的条件，也别急着灰心。可以考虑把第一次抵押转贷到其他银行，或者做个信用贷组合。不过话说回来，现在很多银行的装修贷、大额分期卡，其实利率也不比抵押贷高多少，关键是审批更快。
最后提醒大家，办理过程中千万别相信那些打包票的中介。我见过最离谱的案例，中介把客户征信硬查询搞出20多条，最后哪家银行都贷不下来。记住啊，正规银行从来不会收前期费用，碰到要交押金的赶紧跑！
