最近好多朋友问我，手头急需用钱的时候，想用房子抵押贷款该咋整？说实话，这事儿吧说简单也不简单，中间的门道可不少。今天咱们就掰开了揉碎了讲讲，从准备材料到银行放款的全过程，关键节点一个不漏。对了，还要提醒大家注意那些容易踩的坑，比如评估价被压低啦、手续费藏猫腻啦，这些我都会结合实际案例跟大家唠明白。
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一、先看看自己够不够资格
不是所有房子都能抵押的，首先得满足几个硬杠杠。比如房龄超过25年的老房子，很多银行就不太待见，不过也不是绝对，像市中心学区房可能会放宽条件。对了，抵押人年龄也有讲究，超过60岁可能得让子女做共同还款人。我有个亲戚去年就吃了这个亏，本来想抵押自己名下的房子，结果因为年纪问题折腾了好久。
- ? 房产证必须满1年以上（部分地区要求3年）
- ? 房子没有司法纠纷或查封记录
- ? 个人征信不能有连续3次逾期
二、具体办理流程七步走
下面说的这些步骤，建议大家拿小本本记下来。上次我陪朋友去银行，发现很多人卡在第三步材料准备上，来回跑了好几趟。
- 选银行比三家：国有大行利率低但审批严，城商行灵活但利息高0.5%左右
- 提交初审材料：身份证、户口本、房产证复印件缺一不可
- 上门评估环节：这里有个小窍门，评估师来之前记得把房子收拾利索
- 签合同要细看：重点看提前还款违约金和利率调整规则
- 办理抵押登记：现在很多地方都能线上操作了
- 放款到指定账户：注意收款账户必须是本人名下
- 按时还款别马虎：设置自动扣款最省心
三、这些坑千万要避开
上个月听说个事儿，有人被中介忽悠着办了二次抵押，结果房子差点被拍卖。这里给大家提个醒：
- ? 警惕"零手续费"陷阱：后期可能收高额服务费
- ? 评估价虚高有风险：可能导致贷款额度缩水
- ? 等额本息和先息后本要算清楚：借100万的话，两种方式总利息能差出辆小汽车
四、特殊情况怎么办
如果是夫妻共同房产，必须俩人同时到场签字。要是房子还在按揭，有些银行可以做"二押"，不过利息会高1-2个点。这里有个冷知识：商铺和住宅的抵押率可不一样，商铺通常只能贷评估价的5成。
说到评估价，这里头学问大了。同样是100平的房子，装修好的能多估10-15万。我同事老王家房子，自己觉得值300万，结果评估公司只给280万，后来重新做了深度保洁又补拍了视频，这才提到295万。
五、常见问题答疑
最近后台收到不少提问，挑几个典型的说说：
Q：征信有逾期记录还能办吗？
A：得看具体情况，如果是2年前的信用卡年费逾期，提供结清证明还有商量余地。
Q：审批要多久？
A：现在最快3个工作日，不过年底银行额度紧张时会慢些，建议避开12月份申请。
Q：能贷多少钱？
A：住宅一般是评估价7成，举个例子，500万的房子能贷350万左右，不过具体还要看还款能力。
六、后续注意事项
钱到账了也别掉以轻心，记得按时还款。有个朋友就是头三个月忘了存钱，结果上了征信黑名单。要是实在周转不过来，可以试试申请贷款展期，虽然要交点手续费，总比逾期强。
最后提醒下，抵押贷款的钱不能拿来买房炒股，银行会监控资金流向。前段时间有人把贷款挪去付首付，结果被要求提前全额还款，那真是赔了夫人又折兵。
