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买房贷款的时候，你是不是也对着 “贷款年限” 这一栏犯愁？选短了吧，月供压得喘不过气；选长了吧，利息多到心疼。到底多少年才最划算？今天就结合收入和房价，跟大家好好掰扯掰扯，选对了真能少还几十万呢！
一、先搞懂：贷款年限不是你想选多久就多久
可能有人觉得，年限嘛，自己定不就行了？其实没这么简单。
首先得看房价，房子总价高，贷款额度自然就多。比如买套 100 万的房，贷款 70 万，和买套 500 万的房，贷款 350 万，能承受的年限肯定不一样。
然后是收入，每个月能赚多少，直接决定了你能不能按时还月供。银行一般要求月供不超过月收入的 50%，不然就可能被拒贷。
还有年龄限制，通常贷款年限加借款人年龄，男的不能超过 65 岁，女的不能超过 60 岁。比如说你今年 45 岁，男的，最多就只能贷 20 年了，想选 30 年也没机会。
二、不同年限差多少？算笔账你就明白了
咱们拿具体数字来说话。假设房子总价 300 万，首付 30%，贷款 210 万，年利率按 4.8% 算（目前主流利率差不多这样）。
| 贷款年限 | 月供（等额本息） | 总利息 | 总还款额 |
|---|---|---|---|
| 10 年 | 22466 元 | 59.6 万 | 269.6 万 |
| 20 年 | 13478 元 | 113.4 万 | 323.4 万 |
| 30 年 | 10817 元 | 179.4 万 | 389.4 万 |
看出来了吧？年限越长，月供越少，但总利息差太多了。30 年比 10 年多还 119.8 万利息，够买个小房子的首付了。
但反过来想，10 年的月供是 30 年的两倍多，要是月收入没那么高，强行选短年限，每个月日子过得紧巴巴，图啥呢？
三、结合收入和房价，这样选年限才聪明
1. 高收入家庭（月收入≥月供 2 倍）
如果你家月入 5 万以上，买套 500 万的房，贷款 350 万。这种情况，选 10-15 年挺合适。
为啥？因为月供 3 万左右，对你来说压力不大，还能省掉上百万利息。小编见过不少高收入朋友，宁愿前期紧点也要选短年限，后来都觉得这决定太对了。
2. 中等收入家庭（月供 1.5-2 倍于月收入）
月入 2-3 万的家庭，买套 300-400 万的房，贷款 200-280 万。选 20 年比较均衡，月供 1.2-1.8 万，既能保证生活质量，总利息也比 30 年少不少。
比如月入 2.5 万，贷款 210 万，20 年月供 1.3 万左右，剩下的钱还能攒着养娃、旅游，多好。
3. 普通收入家庭（月供 1.2-1.5 倍于月收入）
月入 1-2 万的，买套 200-300 万的房，贷款 140-210 万。建议选 25-30 年，月供控制在 8000-1.3 万，生活才不会太吃力。
毕竟除了房贷，还有物业费、水电费、柴米油盐，总得留有余地。万一遇到生病、失业这些事，手里有钱才不慌。
四、这些特殊情况，年限选择有讲究
有人问：“我打算提前还款，选长年限是不是更划算？”
确实可以。比如选 30 年，前几年手头紧先少还点，等以后有钱了提前还一部分，利息也能省不少。但要注意，有些银行提前还款要收违约金，贷款前最好问清楚。
还有人说：“我买的房会升值，是不是贷款越久越好？”
如果你的房子地段好，升值空间大，把钱留在手里做投资，收益可能比贷款利息高，这时候选长年限没问题。但要是投资经验不足，还是别冒这险。
五、最后给个小总结
选贷款年限，核心就是 “量力而行”。别光盯着利息多少，也得看看自己每个月能不能轻松还款。
高收入的，尽量选短点，省利息；中等收入的，找个中间数，平衡压力和利息；收入一般的，别硬撑，选长点保生活质量。
小编觉得，买房是为了提高生活质量，不是为了天天被房贷逼着走。结合自家收入和房价，算出最合适的年限，住着才踏实。希望大家都能选对年限，少花冤枉钱，住得舒心！
