住房贷款月供怎么计算？手把手教你算，不同情况都适用，赶紧学起来

图片由www.webtj.cn匿名网友分享

准备买房的新手朋友，是不是一听到 “房贷月供” 就头大？每个月要还多少钱？怎么算出来的？万一算错了，会不会影响后续还款？别慌，今天就手把手教你算明白，不管你是贷款 50 万还是 200 万，不管选 10 年还是 30 年，看完就能自己算。

先搞懂：房贷月供有哪两种算法？

房贷月供的计算，主要就两种方式：等额本息和等额本金。这俩名字看着像双胞胎，实际差别可不小。
有人可能会问：“这俩最核心的区别是啥？” 简单说，等额本息是每个月还的钱一样多，从头至尾不变；等额本金是每个月还的本金一样，但利息越还越少，所以月供会慢慢变少。

第一种：等额本息，每月还款额固定，适合怕麻烦的人

啥是等额本息？

就是把贷款的本金和总利息加起来，平摊到每个月，所以每个月还的钱数一模一样。对新手来说，最大的好处是好记，工资到账直接转过去，不用每月重新算。

计算公式（别怕，拆开来超简单）：

月供 = [贷款本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^ 还款月数] ÷ [(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1]
看着复杂？拿实例一步一步算，你就懂了。

实例：贷款 100 万，年利率 4.2%（目前不少城市的实际利率），贷 30 年（360 个月）

步骤 1：算月利率。年利率 ÷12，也就是 4.2%÷12=0.35%（月利率）。
步骤 2：算 (1 + 月利率)^ 还款月数。就是 (1+0.35%)^360，这步不用自己算，打开手机计算器，输入 1.0035，再按 360 次方，结果大概是 3.313。
步骤 3：算分子。贷款本金 × 月利率 × 步骤 2 的结果，也就是 100 万 ×0.35%×3.313≈100 万 ×0.011595≈11595 元。
步骤 4：算分母。步骤 2 的结果 - 1，也就是 3.313-1=2.313。
步骤 5：月供 = 分子 ÷ 分母，11595÷2.313≈4992 元。
这样一来，每个月固定还 4992 元，30 年不变。是不是没那么难？

第二种：等额本金，前期多还点，总利息更少

啥是等额本金？

把贷款本金平均分到每个月，每个月还的本金一样多，但利息是按剩余本金算的，所以越往后利息越少，月供也跟着变少。

计算公式（比等额本息简单）：

每月还款额 = （贷款本金 ÷ 还款月数） + （贷款本金 - 已还本金累计额）× 月利率
还是用上面的例子：贷款 100 万，年利率 4.2%，贷 30 年（360 个月）。

步骤拆解：

步骤 1：算每月固定还的本金。100 万 ÷360≈2777.78 元。
步骤 2：算第一个月的利息。贷款本金 × 月利率，100 万 ×0.35%=3500 元。
步骤 3：第一个月还款额 = 2777.78+3500=6277.78 元。
步骤 4：第二个月的利息。（100 万 - 2777.78）×0.35%≈997222.22×0.35%≈3490.28 元。
步骤 5：第二个月还款额 = 2777.78+3490.28≈6268.06 元（比第一个月少了 9.72 元）。
就这样，每个月的月供都会比上一个月少一点，最后一个月大概还 2787 元。
有人可能会问：“这种方式总利息真的少吗？” 是的，上面的例子里，等额本息 30 年总利息约 79.7 万，等额本金约 63.2 万，差了 16.5 万呢。

不同情况怎么算？手把手带练

情况 1：贷款期限不是 30 年，比如贷 20 年

还是 100 万，年利率 4.2%，贷 20 年（240 个月）。
等额本息：
月利率 0.35%，(1+0.35%)^240≈2.313，分子 = 100 万 ×0.35%×2.313≈8095.5 元，分母 = 2.313-1=1.313，月供≈8095.5÷1.313≈6165 元。
等额本金：
每月本金 = 100 万 ÷240≈4166.67 元，第一个月利息 = 100 万 ×0.35%=3500 元，首月月供 = 4166.67+3500=7666.67 元，第二个月利息≈（100 万 - 4166.67）×0.35%≈3485.42 元，月供≈7652.09 元。

情况 2：利率变了，月供会跟着变吗？

会的。比如你贷款时利率是 4.2%，后来 LPR 下调，银行给你的利率变成 3.9%，这时候月供就得重新算。
还是 100 万，已经还了 5 年（60 个月），剩余本金约 86 万，剩余期限 25 年（300 个月），新利率 3.9%（月利率 0.325%）。
等额本息新月供：
(1+0.325%)^300≈2.65，分子 = 86 万 ×0.325%×2.65≈86 万 ×0.00861≈7404.6 元，分母 = 2.65-1=1.65，月供≈7404.6÷1.65≈4487 元（比之前少了几百）。