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每月还着房贷，手里的房子却想卖掉换个地段，这种情况你遇见过吗？不少人都在纠结，抵押的房子还在还贷能卖吗？毕竟房贷没还清，房产证还押在银行呢，卖起来会不会特别麻烦？今天就来好好说道说道这个事儿，从能不能卖到怎么卖，再到要注意啥，全给你讲明白。
一、还在还贷的抵押房，到底能不能卖？
这问题其实很多人都问过，小编也帮朋友处理过类似情况。明确告诉大家，能卖！2021 年《民法典》就改了规定，抵押期间的房子可以转让，不用像以前那样必须先解押。但有个前提，得通知银行，而且卖房所得要优先还房贷。
为啥有人说卖不了？主要是没弄清楚流程。比如小张的房子贷了 80 万，还了 5 年，剩 60 万没还，他想 150 万卖掉。这时候买方给的钱里，得先拿出 60 万还给银行，解押后才能过户。关键就在这 “先还钱解押” 的环节，很多人卡在这里。
二、卖还贷中的抵押房，有哪几种方式？
不同情况适合不同方法，咱们一个个说清楚。
1. 自己拿钱提前还贷解押
就是用自己的钱把剩余房贷还清，从银行拿回房产证。这种方式适合手里有闲钱的人。
- 优点：流程简单，自己说了算，不用看别人脸色。
- 缺点：得一下子拿出几十万，资金压力大。
小编的邻居王姐就这么干的，她把理财提前取出来还了房贷，虽然损失点利息，但卖房时谈判更有底气，很快就成交了。
2. 用买方的首付来解押
这是最常见的方式。比如你的房子还剩 50 万贷款，买方首付能付 60 万，就可以用这 60 万里的 50 万还房贷，剩下的 10 万自己拿着，然后再办过户。
- 优点：不用自己掏钱，适合资金紧张的人。
- 缺点：得看买方的资金情况，而且流程要衔接好。
这里有个坑要注意，去年有个粉丝分享，他和买方约定好用首付解押，结果买方突然说首付凑不够了，导致房子卖不成，还耽误了买新房的时间。所以一定要在合同里写清楚，首付必须优先用于还房贷，还要约定违约赔偿。
3. 找第三方垫资公司帮忙
要是自己没钱、买方首付也不够，就可以找垫资公司先把房贷还了。等房子卖出去，再把垫资的钱还上，当然得付点手续费。
- 优点：速度快，能解决燃眉之急。
- 缺点：手续费不便宜，一般是垫资金额的 1%-3%。
给大家做个对比表，一目了然：
| 方式 | 适合人群 | 花费 | 办理周期 |
|---|---|---|---|
| 自行还贷解押 | 有闲置资金者 | 可能有提前还款违约金 | 1-2 周 |
| 买方首付解押 | 买方资金充足者 | 无额外花费 | 2-4 周 |
| 第三方垫资解押 | 资金紧张、急需卖房者 | 1%-3% 手续费 | 3-7 天 |
三、具体流程怎么走？一步一步教你
不管选哪种方式，流程大致都差不多，咱们按步骤来。
第一步：查清楚还剩多少房贷要还
先给银行打个电话，问清楚剩余贷款本金、最近一次还款日期，有没有违约金。最好让银行出个明细单，免得算错数。比如你贷了 100 万，还了 3 年，可能还剩 85 万，但加上利息可能会多一点，得问清楚。
第二步：和银行沟通，申请提前还款
告诉银行你要卖房，想提前还房贷。银行会告诉你需要哪些材料，一般是身份证、贷款合同、房产证复印件这些。不同银行要求不一样，有的要提前一个月申请，有的随时能办，最好提前问清楚。
第三步：签卖房合同，把细节写明白
合同里除了房价、付款方式，一定要加上这几点：
- 买方的钱什么时候用来还房贷；
- 解押后多久办过户；
- 要是解押出问题了，责任怎么分。
小编建议找个靠谱的中介帮忙拟合同，他们经验多，能想到很多咱们想不到的细节。
第四步：还房贷，办理解押
把钱还了之后，银行会给你一个《贷款结清证明》和《他项权利证》，拿着这些去不动产登记中心解押。解押完了，房产证上的抵押登记就消掉了，房子就干净了。
第五步：过户，收尾款
解押完就可以和买方去办过户了。要是买方是贷款买房，得等他的贷款批下来才能收尾款。记住，一定要拿到全部房款再交房，别着急。
四、这些坑可千万别踩！
1. 没解押就过户？想都别想
有些人心急，觉得先过户再解押能快点，这是绝对不行的！没解押的房子产权不清晰，过不了户，还可能被银行追责。
2. 逾期还款影响卖房？肯定的
要是房贷有过逾期，得先把逾期的钱和罚息补上，不然银行不给开结清证明。而且逾期记录会影响买方贷款，导致交易卡壳。小编建议卖房前先查下自己的征信，有问题早处理。
3. 瞒着买方房子还在还贷？风险大
别觉得这是小事，瞒着不说，等买方发现了，很可能会解约，你还得赔违约金。坦诚说明情况，反而能体现你的诚意。
五、不同情况怎么应对？
1. 想卖旧房换新房，钱周转不开怎么办？
可以先签旧房的卖房合同，约定好付款时间，再去看新房。等旧房的钱到账了，再付新房的首付，这样压力小很多。小编的朋友就是这么操作的，时间衔接得好，没出啥问题。
2. 房贷还没还多少，卖了会不会亏？
这得算算账。比如你买的时候 100 万，现在能卖 130 万，还剩 80 万贷款没还，卖了之后能剩 50 万，那就不亏。要是市场价还没涨到覆盖成本，不妨再等等。
六、个人经验分享
卖过还在还贷的房子，才知道里面的门道不少。小编总结了几点：
- 提前 3 个月就开始准备，算清楚各种费用，别临时抱佛脚。
- 找个靠谱的中介很重要，他们熟悉流程，能帮你避开很多麻烦。
- 合同一定要写细，尤其是关于钱和时间的部分，越详细越好。
其实还在还贷的抵押房卖起来没那么难，只要把流程理清楚，选对适合自己的方式，注意别踩坑，就能顺利成交。希望这些能帮到有需要的朋友，要是你有啥别的经验，也欢迎在评论区分享。
