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手里的房子还在还贷款，想卖掉换个大的，又或者急用钱想出手，可心里总打鼓：有贷款的房子到底能不能卖？卖的时候稍不注意就可能亏，这该怎么办呢？别慌，今天小编就来好好说说这事儿，从能不能卖到怎么卖不亏，全给你讲透了，一起往下看吧！
一、先给个准话：有贷款的房子，到底能不能卖？
肯定能卖！咱们很多人觉得 “房子还押在银行，没法卖”，其实是想多了。银行管的是你欠的贷款，只要把欠银行的钱还清，解除抵押，房子该过户过户，该交易交易，跟全款房没差。
那为啥有人说 “不好卖”？主要是流程比全款房多了 “解押” 这一步，麻烦点而已。但只要流程走对了，完全能卖出去。小编见过不少朋友，房贷还剩大半，照样把房子卖了，还没亏呢。
二、3 种常见卖房方式，哪种更不容易亏？（附对比表）
卖有贷款的房子，绕不开 “怎么还清剩余贷款” 这个问题。目前主要有 3 种方式，各有各的门道，咱们来好好比比：
| 卖房方式 | 具体操作 | 成本高低 | 适合人群 | 亏不亏关键 |
|---|---|---|---|---|
| 自己垫钱结清贷款 | 用自己的钱（积蓄、借款等）还清剩余房贷，解押后再卖 | 中（可能有违约金） | 手头有闲钱、怕麻烦的人 | 能不能借到低息的钱 |
| 用买家首付结清 | 让买家先付首付，用这笔钱还房贷，解押后再过户，收尾款 | 低（少自己垫钱） | 手头紧、买家愿意配合的 | 首付能不能覆盖剩余贷款 |
| 转按揭（少见） | 把贷款转给买家，由买家继续还贷（需银行同意） | 低 | 银行支持、买家资质好的情况 | 银行会不会收手续费、买家信用 |
小编觉得，大多数人更适合 “用买家首付结清”，毕竟不用自己垫一大笔钱，成本相对低。但前提是，得找个靠谱的买家，签好协议，免得首付打过来了，最后买家变卦，那就麻烦了。
三、想卖得不亏？这 5 个技巧一定要记牢！
光知道怎么卖还不够，想不亏甚至小赚，得在细节上多下功夫。
1. 算清 “总成本” 再定价，别瞎报价
很多人卖房只看 “市场价”，却忘了自己还欠着贷款、有手续费。咱们得这么算：
总成本 = 剩余贷款 + 提前还款违约金 + 中介费 + 税费（契税、个税等）
比如你的房子还剩 50 万贷款，违约金 1 万，中介费 2 万，税费 3 万，总成本就是 56 万。如果市场价能卖到 65 万，那 65-56=9 万，这才是你能拿到的钱。定价时至少要高于总成本，不然就亏了。
上次有个粉丝就是没算违约金，以为卖 60 万就够了，结果最后算下来总成本 58 万，除去各种费用，到手才 2 万，后悔得不行。
2. 选对卖房时机，别在 “低谷期” 出手
房价有涨有跌，咱们得瞅准时机。怎么看时机？
- 当地成交量连续 3 个月上涨，说明买的人多，这时候挂牌容易卖出高价；
- 小区周边要通地铁、建学校了，赶紧挂，等配套落地了再卖，可能已经涨不动了。
小编建议，卖房前先看看周边同户型最近 3 个月的成交价，别信中介说的 “能卖多高”，实打实的成交数据才靠谱。
3. 提前还款选对时间，能省违约金
很多银行规定，还房贷满 1 年（有的是 3 年、5 年）后提前还款，就不收违约金了。要是你还没满这个时间，不妨等等，比如还差 2 个月满 1 年，等满了再还，能省好几千。
要是急着卖，非提前还不可，记得跟银行问清楚违约金怎么算。比如有的银行是 “剩余贷款的 1%”，50 万贷款就得多交 5000，能省还是省点好。
4. 别轻易降价，学会 “突出房子优势”
买家总爱压价，这时候别慌，你得说出房子的好：“你看，我这房子房贷利率才 4.2%，比现在新房贷利率低多了，你买过去能省不少利息”“小区旁边就是菜市场，生活多方便”。把这些优势说透，买家觉得值，就不容易使劲压价了。
小编见过一个朋友，房子地段一般，但他把 “小区物业是全国前十”“楼下就是幼儿园” 这些点放大，最后比同户型多卖了 3 万。
5. 找中介要 “打包价”，别被单项收费坑
中介一般收 1%-3% 的中介费，但有的还会额外收 “跑腿费”“过户费”。咱们可以跟中介谈：“我这房子总价不高，你给个打包价，一口价 2 万，别再收其他费用了”。大多中介为了成交，会同意的，这又能省一笔。
四、这些坑别踩！踩了多半要亏
说了技巧，再说说哪些事儿不能做，不然很容易亏本。
- 别在 “断供” 后才想卖房：要是房贷断供了，银行可能会起诉你，这时候房子被法院拍卖，成交价往往比市场价低 10%-20%，肯定亏；
- 别跳过中介私下交易：有的朋友为了省中介费，直接跟买家交易，结果合同没签好，买家首付打了却不过户，最后闹到法院，费时又费钱。小编觉得，花点中介费买个安心，值！
- 别隐瞒贷款情况：跟买家说清楚 “还有多少贷款没还”，不然过户时买家才发现，可能会要求降价，你不同意就黄了，白忙活一场。
五、常见问题答疑，你想问的可能在这
- 问：房贷有逾期，能卖吗？
答：能卖，但得先把逾期的钱和罚息还清，银行才会同意解押。不然就算找到买家，也过不了户。 - 问：公积金贷款的房子，卖起来和商贷不一样？
答：流程差不多，就是解押时要去公积金管理中心办手续，比商贷多跑一个地方，不影响能不能卖，也不影响亏不亏。 - 问：房子市价跌了，卖了肯定亏，该咋办？
答：要是不急用钱，可以先租出去，用租金还房贷，等房价涨点再卖；要是急用钱，那就只能 “割肉”，但记得跟买家说清楚 “我这是急售，价格已经很低了”，争取少亏点。
其实啊，有贷款的房子卖得不亏，关键在 “算得细、选得对、避得开坑”。小编见过不少人，明明房子有贷款，照样卖了个好价钱，就是因为他们提前做了功课，没盲目出手。
希望这些能帮到你，要是你还有其他疑问，评论区问我就行啦！
