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准备用公积金贷款买房的朋友，是不是都卡在了年限选择上？选 20 年吧，月供看着有点高，怕日子过得太紧张；选 30 年呢，月供是低了，可总利息一算，比 20 年多出来的数字让人心里发慌。到底哪一种更划算？今天咱们就掰开揉碎了说，帮你找到适合自己的答案。
先看最直观的：月供和总利息差多少？
要比划算，先得算清楚账。咱们以常见的公积金贷款 100 万为例，年利率按 3.25% 算（目前多数城市的首套房公积金利率），20 年和 30 年的差距到底有多大？
20 年的话，每月要还 5671 元，总共要还的利息是 36.1 万；30 年呢，每月还 4352 元，总利息却要 66.7 万。这么一看，30 年比 20 年总利息多了 30.6 万，月供却少了 1319 元。
这就有意思了，一个省利息但压力大，一个压力小但利息多。那是不是说，只要能扛住月供，选 20 年就一定更划算？也不一定，得看你手里的钱有啥别的用处。
收入不一样，适合的年限能一样吗？
肯定不一样啊。咱们分几种情况说说。
高收入人群（月薪 2 万以上）：这类朋友月供压力小，选 20 年其实更合适。为啥？因为手里的钱就算不用来多还月供，拿去理财的收益可能也赶不上公积金贷款的利率差。比如你每月多还的 1319 元，要是拿去买年化 3% 的理财，20 年下来的收益远不如少付的 30 多万利息。网友小张就是这样，他月薪 3 万，选了 20 年，“每月多还一千多不影响生活，省下来的利息够孩子好几年的学费了。”
中等收入人群（月薪 8 千 - 2 万）：就得掂量掂量了。如果月供 5671 元占月薪的比例超过 50%，生活质量肯定受影响。这时候选 30 年，月供 4352 元可能更稳妥。就像网友李姐说的：“我月薪 1.2 万，选 30 年的话，月供占比不到 40%，剩下的钱还能存点应急，也能给老人买点东西，日子过得松快。”
收入不稳定人群（自由职业、业绩提成占比高）：这类朋友抗风险能力得放在第一位。30 年的低月供能避免 “这个月收入低，还不上贷款” 的尴尬。万一哪年赚得多了，还能提前还一笔，缩短年限，利息也能少点。
提前还款的话，选 20 年还是 30 年更灵活？
很多人买房后都会考虑提前还款，这时候年限的选择就更有讲究了。
如果打算 5-10 年内提前还一部分，选 30 年可能更划算。因为公积金贷款的利息是按剩余本金算的，前几年还的大多是利息。30 年的月供里，利息占比更高，本金还得慢。提前还款时，30 年的剩余本金比 20 年多，这时候一次性还掉，能省下的利息反而更多。
比如同样贷款 100 万，第 5 年提前还 20 万：
- 20 年期限：剩余本金约 82 万，提前还 20 万后，剩余本金 62 万，后续总利息约 7.8 万；
- 30 年期限：剩余本金约 92 万，提前还 20 万后，剩余本金 72 万，后续总利息约 9.1 万。
看起来 30 年后续利息还多 1.3 万，但前期 5 年里，30 年比 20 年少还了 7.9 万月供（1319 元 ×60 个月），这笔钱要是能灵活周转，可能比省下的 1.3 万更有用。
要是不打算提前还款，那 20 年的总利息优势就很明显了，毕竟 30 年要多还 30 多万呢。
用表格对比更清楚，咱们直接上数据
为了让大家看得更明白，小编做了个表格，同样是公积金贷款，不同金额下 20 年和 30 年的差异：
| 贷款金额 | 20 年 - 月供（元） | 20 年 - 总利息（元） | 30 年 - 月供（元） | 30 年 - 总利息（元） | 月供差（元） | 总利息差（元） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 50 万 | 2836 | 18.0 万 | 2176 | 32.3 万 | 660 | 14.3 万 |
| 100 万 | 5671 | 36.1 万 | 4352 | 66.7 万 | 1319 | 30.6 万 |
| 150 万 | 8507 | 54.2 万 | 6528 | 88.0 万 | 1979 | 33.8 万 |
从表格能看出，贷款金额越高，20 年和 30 年的总利息差越大。但月供差也跟着变大，选的时候得算好自己的 “舒适月供”。
除了钱，还有哪些因素得考虑？
年龄也是个绕不开的点。比如你现在 45 岁，选 30 年的话，还款结束都 75 岁了，有些城市会对贷款年限有年龄限制（比如贷款到期年龄不超过 65 岁），这时候可能只能选 20 年，甚至更短。
还有家庭情况，比如有没有孩子要养、老人要照顾。要是家里开销大，30 年的低月供能避免 “拆东墙补西墙”；要是家庭负担轻，20 年省下来的利息能做不少事。
小编觉得，选 20 年还是 30 年，没有绝对的 “更划算”，只有 “更适合”。要是你现在收入高、花钱有规划，手里的钱也没啥好的投资渠道，20 年能帮你省下一大笔利息；要是你更看重生活质量，或者想留着钱应对突发情况，30 年的灵活度更高。
最好的办法是，算一算自己的月收入，拿出 30%-40% 作为月供预算，再对照表格看看，这个预算能支撑 20 年还是 30 年。实在拿不准，也可以去当地公积金中心问问，他们一般都有计算器，能帮你算得更细。希望这些能帮到正在纠结的你，选对年限，买房才更舒心。
