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买房子办按揭，选多少年才不吃亏？身边不少朋友签合同前都在念叨这个问题。有人说越短越省利息，有人说越长压力小，到底听谁的？今天就结合行内人经验，掰开揉碎了给大家讲清楚，选对年限真能少掏不少冤枉钱。
先搞明白：贷款年限谁说了算？
你以为年限想选多久就多久？其实不是。银行有自己的规矩，比如借款人年龄加贷款年限，一般不超过 65 岁。打个比方，45 岁去贷款，最多只能贷 20 年。还有房子的房龄，老房子能贷的年限也会缩短。
那常见的年限有哪些？10 年、15 年、20 年、30 年这几个档最普遍。为啥没有 17 年、23 年这种？主要是银行方便计算，也方便借款人对比。有人会问，是不是所有银行都这样？大部分是，但少数银行支持更灵活的年限，不过选的人不多，因为差别不大。
短年限和长年限，差的可不只是利息
先看一组数据，假设贷款 100 万，年利率 4.9%，等额本息的话：
| 贷款年限 | 月供金额（元） | 总利息（元） |
|---|---|---|
| 10 年 | 10557.74 | 266928.85 |
| 20 年 | 6547.94 | 571505.86 |
| 30 年 | 5307.27 | 910617.72 |
光看数字，短年限总利息确实少很多。但月供压力呢？10 年的月供比 30 年多出一半还多。这时候问题来了，手里钱够不够？每个月除去月供，生活开支、应急储备还够不够？
行内人常说，月供别超过家庭月收入的 30%，超过这个数，日子容易紧巴巴。所以不是利息少就一定划算，得看自己扛不扛得住。
不同人群，适合的年限大不同
刚工作没多久的年轻人，收入不算高但上升空间大，选 30 年挺合适。刚开始月供压力小，等以后工资涨了，手里宽裕了，可以提前还款。就像网友小张说的：“我贷了 30 年，前五年月供 3000 多，压力不大，去年升职后提前还了 20 万，月供降到 2000 出头，轻松多了。”
已婚有娃的家庭，建议选 20 年。这时候家庭开支大，月供太高影响生活质量，但也别选太长，不然总利息太吓人。有位宝妈分享：“选 20 年，月供 5000 多，既能接受，又能逼着自己少乱花钱，比 30 年踏实。”
快退休的人群，尽量选 10-15 年。毕竟退休后收入会下降，要是贷款还没还完，日子会比较被动。身边有位 50 岁的购房者，就选了 15 年，他说：“趁现在还能挣，多还点，退休后就能安心养老了。”
等额本金和等额本息，对年限选择有影响吗？
肯定有。等额本息是每个月还款额不变，前期还的利息多、本金少；等额本金是每月还固定本金，利息逐月减少，前期月供高。
如果选等额本金，适合年限短一点，比如 10-15 年。因为前期压力大，但越往后越轻松，短时间内还完，能最大化发挥它省利息的优势。要是选 30 年等额本金，前期压力大不说，总利息也省不了多少。
要是选等额本息，年限长一点反而灵活。比如 30 年等额本息，前期月供低，手里的钱可以拿来投资或者应急，以后有钱了再提前还。有人会问，提前还的话，哪种方式更划算？其实不管哪种，只要在还款前期提前还，都能省不少利息，因为前期还的大多是利息。
提前还款要不要考虑？什么时候还最划算？
很多人贷款时都会想，以后有钱了提前还，那现在选长年限是不是更合适？确实是。但提前还款也有讲究，最好在还款周期的前 1/3 时间内还。比如 30 年的贷款，在 10 年内提前还最划算；20 年的贷款，7 年内还比较好。
为啥？因为前期还的利息占比高，越往后本金占比越大，这时候再提前还，省的利息就有限了。有位网友分享：“我贷了 20 年，第 8 年想提前还，银行客户经理说，这时候还不如不还，省不了几个钱，不如把钱拿去理财，收益比省的利息还高。”
另外，提前还款前最好看看合同，有些银行不满 1 年提前还会收违约金，满 1 年后就不收了。这点一定要问清楚。
行内人给的 3 个实用建议
- 别盲目追短年限。有些人为了省利息，硬撑着选 10 年，结果每个月工资刚够还月供，生病、人情往来都得借钱，反而影响生活质量。
- 长年限要留提前还款空间。选 30 年的话，最好手里留一部分钱，别把所有积蓄都拿去付首付，不然遇到好的提前还款机会，手里没资金就可惜了。
- 结合利率浮动考虑。如果当前利率比较低，选长年限更合适，因为可以锁定低利率；要是利率处于高位，以后可能会降，选稍短的年限更灵活。
我接触过不少购房者，最后选 20 年的占多数。因为这个年限月供压力适中，总利息也不至于太高，就算不提前还款，整体成本也能接受。而且 20 年的还款周期，刚好能覆盖大多数人的职业黄金期，收入稳步增长的话，后期还款会越来越轻松。
其实选年限没有绝对的对错，关键是和自己的收入、家庭情况匹配。就像穿鞋，合不合脚只有自己知道。多算算账，多问问身边有经验的人，再结合银行的建议，总能选到最适合自己的年限。希望这些能帮到正在纠结的你，选对了，几十年的房贷路也能走得更从容。
