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用公积金贷款买房的朋友，是不是都算过这样一笔账：贷 40 万还 20 年，每个月要还多少钱？总共得付多少利息？毕竟公积金利率比商贷低不少，可具体能省多少，很多人还是模模糊糊的。小编前阵子帮亲戚算过这笔账，发现等额本金和等额本息差得还真不少，今天就把这些干货整理出来，希望能帮到正在规划贷款的你。
先搞清楚：公积金贷款的利率是固定的吗？
肯定有人会问，公积金贷款的利率是不是一直不变？目前来说，5 年期以上的公积金贷款利率是 3.25%，这个利率已经执行了挺长时间，相对商业贷款动不动就 4% 以上的利率，确实划算很多。不过要注意哦，这个利率是 “基准”，个别城市可能会根据当地政策微调，但大部分地区都是按 3.25% 来算的，咱们下面就以这个利率为准来计算。
那利率以后会变吗？有可能。如果国家调整公积金基准利率，已经办理的贷款会从下一年的 1 月 1 日开始执行新利率，这点和商业贷款类似。但总体来说，公积金利率波动比商贷小得多，稳定性更强。
等额本息：每月还款一样多，压力平均
最常见的还款方式就是等额本息了，每个月还的钱数固定，里面既有本金也有利息。这种方式适合收入稳定，不想每月还款金额有变动的家庭。
以 40 万贷款、20 年期限、3.25% 利率来算，每月要还多少钱呢？小编用计算器算过，每月固定还款 2268.78 元。20 年下来，总共要还的钱是 544507.2 元，减去本金 40 万，利息就是 144507.2 元。
可能有人会问，为啥每个月还的一样多，利息却在变？其实啊，前期还的钱里利息占比高，本金占比低；随着时间推移，利息越来越少，本金越来越多。比如第一个月，利息大概是 1083 元，本金只有 1185 元；到最后一个月，利息只剩 9 元，本金却要还 2259 元。但因为每月总额固定，所以不用操心还款金额的变化。
等额本金：前期多还点，总利息更少
另一种方式是等额本金，这种方式是把 40 万本金平均分到 20 年（240 个月）里，每个月还固定的本金 1666.67 元，再加上剩余本金产生的利息。所以第一个月还的最多，之后每个月递减。
还是按 3.25% 的利率算，第一个月要还的利息是 40 万 ×3.25%÷12≈1083 元，加上本金 1666.67 元，总共是 2750 元。第二个月，剩余本金变成 40 万 - 1666.67 元 = 398333.33 元，利息就是 398333.33×3.25%÷12≈1077 元，总还款就是 1666.67+1077≈2743 元，比第一个月少了 7 元左右。
这样算下来，20 年总共要还的利息是 129104.17 元，总还款金额是 529104.17 元，比等额本息少还 15403 元利息。
| 还款方式 | 首月还款额 | 末月还款额 | 总还款额 | 总利息 | 每月递减金额 |
|---|---|---|---|---|---|
| 等额本息 | 2268.78 元 | 2268.78 元 | 544507.2 元 | 144507.2 元 | 0 元 |
| 等额本金 | 2750 元 | 1675.56 元 | 529104.17 元 | 129104.17 元 | 约 6.77 元 |
和商业贷款比，能省多少钱？
光看公积金贷款的数字可能没感觉，咱们拿商贷来对比一下就清楚了。假设商业贷款年利率是 4.9%（基准利率），同样贷 40 万 20 年：
- 等额本息：每月还款 2617.78 元，总利息 228267.2 元
- 等额本金：首月还款 3300 元，总利息 196816.67 元
这么一对比，公积金等额本息比商贷等额本息每月少还 349 元，总利息少 83760 元；公积金等额本金比商贷等额本金首月少还 550 元，总利息少 67712 元。这可不是小数目，足够给家里添置不少东西了。
难怪大家都说，能用公积金贷款就尽量用，省下来的利息真能改善生活质量。
实际还款中，会有哪些变动？
有人可能会说，我算的数和实际还款不一样，这是咋回事？其实有几个因素会影响实际还款金额：
- 利率调整：如果公积金利率上调，从下一年开始每月还款会增加；反之则减少。比如利率涨到 3.5%，等额本息每月就要多还几十块。
- 提前还款：不少人手里有闲钱了会提前还款，这样能减少剩余本金，利息也会跟着减少。比如还了 5 年后提前还 10 万，剩下的贷款每月还款额会明显下降。
- 贷款期限变化：如果不是正好贷 20 年，比如贷 15 年，那每月还款会比 20 年多，但总利息会更少。
小编身边有个朋友，原本贷了 40 万 20 年等额本息，还了 3 年后提前还了 15 万，之后每月还款从 2268 元降到了 1200 多，压力小了很多。
哪些因素会影响公积金贷款额度？
不是说想贷 40 万就能贷到 40 万的，公积金贷款额度受几个因素影响：
- 公积金账户余额：一般来说，贷款额度是账户余额的 10-20 倍，余额越多，能贷的钱可能越多。
- 缴存基数和年限：缴存基数高、缴存时间长，说明还款能力强，银行更愿意批高额度。
- 房价和首付比例：贷款额度不能超过房价减去首付的金额，比如房价 100 万，首付 30 万，最多能贷 70 万，但还要看公积金的最高限额。
- 个人征信：征信不好可能会影响额度，严重的甚至会被拒贷。
所以如果想贷到 40 万，最好提前查查自己的公积金账户余额和当地的贷款政策，不够的话可以多缴存一段时间。
小编的几点建议
算完这些账，小编想给大家几个实用建议：
- 优先选等额本金：如果目前收入还不错，能承受前期较高的还款金额，选等额本金更划算，20 年能省十几万利息呢。
- 尽量多贷公积金：公积金利率这么低，只要额度够，能贷多少贷多少，别轻易用商贷。如果公积金额度不够，可以考虑组合贷（公积金 + 商贷）。
- 提前还款选对时机：等额本息的话，建议在还款前期提前还，因为前期还的利息多；等额本金则可以灵活一些，什么时候有闲钱什么时候还。
- 按时缴存别断缴：办理贷款前最好不要断缴公积金，不然可能影响审批和额度。
贷款买房是大事，多花点时间算清楚、问明白，才能选到最适合自己的方式。希望这篇文章能帮你理清思路，祝大家都能顺利买到心仪的房子，还款轻松无压力！
