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正在还房贷的房子，突然急用钱想卖掉，到底行不行？不少朋友都有过这样的困惑 —— 一边是抵押给银行的房产，一边是急需变现的需求，手里的房子就像被绑住了手脚，不知道该怎么处理。今天，小编就来好好聊聊这个话题，从能不能卖到具体怎么操作，再到哪些坑要避开，全给大家说明白。
一、抵押贷款的房子到底能不能卖？
很多人觉得 “房子抵押给银行了，产权不全，肯定不能卖”，其实这是个误区。根据《民法典》规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，只不过要及时通知抵押权人（也就是银行）。所以答案很明确：能卖，但必须先解决抵押问题。
那为什么有人说 “卖不了”？主要是没理清流程。比如小王的房子还欠银行 50 万贷款，他想以 100 万卖掉，买方付的钱得先还掉银行的欠款，才能解除抵押、办理过户。这中间的资金周转、手续衔接，才是真正考验人的地方。
二、卖房全流程：从解押到过户的 5 个关键步骤
步骤 1：确认房产状态，算清 “欠款账单”
先搞清楚自己的房子还欠多少钱。可以打银行客服电话，查一下剩余贷款本金、最近一期还款时间，有没有逾期罚息。比如老李的房子贷了 100 万，还了 3 年，剩余本金 85 万，那他卖房前至少要准备 85 万来解押。
这里有个小提醒：最好让银行出一份《贷款结清证明》的模板，提前知道需要哪些材料，免得到时候手忙脚乱。
步骤 2：选对解押方式，三种途径各有优劣
解押就是把欠银行的钱还上，解除抵押登记。常见的有三种方式，咱们来对比看看：
| 解押方式 | 适用人群 | 优势 | 劣势 |
|---|---|---|---|
| 自行还贷解押 | 手头有闲置资金者 | 流程简单，无额外费用 | 占用大额资金 |
| 买方首付解押 | 买方资金充裕者 | 无需自己掏钱 | 依赖买方配合，周期长 |
| 第三方垫资解押 | 急需用钱、资金紧张者 | 快速解押，灵活度高 | 手续费高（约 1%-3%） |
小编见过有人用买方首付解押，结果买方突然变卦，导致房子卖不成还耽误了时间。所以如果选这种方式，一定要在合同里写清楚 “首付必须优先用于解押”，并约定违约赔偿。
步骤 3：签订卖房合同，这些条款不能少
合同里除了常规的房价、付款方式，还要特别注明：
- 解押资金来源和到账时间；
- 解押后多久办理过户；
- 若解押失败，双方责任如何划分。
有位粉丝分享过经历：他没在合同里写解押期限，结果银行审批延迟，买方催着过户，最后闹到差点违约。所以细节越清楚，后期麻烦越少。
步骤 4：办理解押手续，别漏了这几步
解押不是还钱就完事了，还得去不动产登记中心办手续：
- 向银行申请提前还款，拿到《贷款结清证明》和《他项权利证》；
- 带着这些材料和房产证，到不动产登记中心办理解押；
- 工作人员审核通过后，房产证上的 “抵押登记” 印章会被注销。
整个过程大概需要 3-10 天，不同城市速度不一样，大家提前问清楚当地的办理时间。
步骤 5：过户和收尾，钱房两清才安心
解押完成后，就可以和买方去办过户了。记得在过户前确认买方的贷款审批通过（如果买方贷款买房的话），避免过户后买方贷不下款。最后收尾时，一定要让买方把尾款打到自己的银行卡，收到钱后再交房，别提前交钥匙。
三、避坑指南：90% 的人会踩的 3 大陷阱
陷阱 1：没解押就签 “阴阳合同”
有些人为了省税费，会签两份合同：一份低价合同用于过户，一份真实合同。但没解押的房子这么操作，一旦出现纠纷，银行可能以 “损害抵押权” 为由追责，最后房子可能被查封。
小编建议：老老实实按规定流程走，省那点钱可能要吃大亏。
陷阱 2：忽略贷款逾期的影响
如果房贷有过逾期，解押前要先把逾期本金、罚息还清，否则银行不会出具结清证明。而且逾期记录可能影响买方贷款审批，导致交易卡壳。
处理办法：卖房前 3 个月查一次征信，有逾期赶紧补上，跟银行沟通消除不良记录。
陷阱 3：轻信 “零成本垫资”
市面上有些机构说 “垫资不要钱”，实际上会在后期收高额服务费，或者要求绑定他们的贷款产品。咱们在找垫资机构时，一定要签详细的费用清单，注明 “无隐形收费”。
四、不同场景的特殊处理办法
场景 1：房子还在按揭，想换大房怎么办？
可以先签卖房合同，用买方的钱解押，同时申请新房贷款。但要注意时间衔接，最好在旧房解押后再付新房首付，避免两头压力太大。
场景 2：抵押的房子被法院查封了，还能卖吗？
这种情况比较复杂，需要先解决查封问题，比如还清欠款让法院解封，或者和债权人协商。查封状态的房子是没法过户的，千万别瞒着买方，否则可能要赔违约金。
五、个人经验总结
卖过抵押房的朋友都知道，最头疼的是资金周转和流程衔接。小编的建议是：
- 提前 3 个月规划，算清楚解押金额和时间；
- 找有经验的中介，他们熟悉当地政策，能少走弯路；
- 预留 1-2 个月的缓冲期，万一遇到银行审批慢、买方贷款出问题等情况，不至于违约。
其实抵押房卖房没那么难，只要把解押、签约、过户这几个环节理清楚，避开常见陷阱，完全可以顺利变现。希望这篇指南能帮到正在纠结的你，要是还有疑问，欢迎在评论区留言交流。
