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手里有套老房子，想换套大点的但首付不够，用老房子抵押贷款来买房行不行？身边有人说这样做违规，也有人说自己就是这么操作的，到底该信谁？别急，今天小编就来好好说说这事，从能不能做到怎么做，再到可能遇到的麻烦，都给你讲清楚。
► 抵押贷款到底能不能用来买房？
首先得明确，用抵押贷款的钱买房本身不违法，但有个前提：银行给你的贷款用途不能写 “买房”。因为不管是消费贷还是经营贷，都有明确规定不能流入楼市，要是被银行查到资金真的用去买房了，可能会要求你提前还款，甚至影响征信。
那为什么还有人这么做呢？因为抵押贷款能拿到的钱不少，一般是房产评估价的 70% 左右，对于首付差得多的人来说，确实是个办法。但这里有个关键点，你得把贷款用途包装成 “装修”“经营” 之类的，等钱到账后再想办法转出来用，当然了，这操作得小心，不能留下明显痕迹。
► 想用抵押贷款买房，得满足哪些条件？
不是有套房就能办抵押贷款的。首先，你的房子得有房产证，小产权房、没还清房贷的房（除非做二抵）都不行。其次，你的征信得过得去，逾期太多银行肯定不批。还有，收入得能覆盖还款，抵押贷款的月供加上新房的房贷，加起来不能超过月收入的 50%，不然银行会觉得你还不起。
要是你名下已经有两套及以上房子了，有些城市的银行可能会收紧审批，毕竟现在对多套房贷款管得严。所以在办之前，最好先查下当地的政策，问问银行客户经理，别白忙活一场。
► 用抵押贷款买房的流程是怎样的？
想好了要这么做，流程可得走对，一步错可能就办不成。
第一步，选银行。不同银行政策不一样，有的额度高，有的利率低，有的审批快。我们在用的是几家股份制银行，审批没那么严，就是利率比国有银行稍高一点，但能接受。
第二步，评估房产。银行会找专业机构来评估你要抵押的房子值多少钱，评估价直接影响能贷到多少。记得把房子收拾干净点，说不定能多评点。
第三步，提交材料。身份证、户口本、房产证、收入证明这些是必须的，要是说用途是经营，还得有营业执照，哪怕是个体的也行。没有的话，可以找正规中介帮忙想想办法，就是得多花点钱。
第四步，银行审批。这一步大概要 7 到 15 天，银行会查你的征信、还款能力，还有贷款用途的真实性。这时候提交的材料一定要真实，别造假，被查出来就彻底没戏了。
第五步，办抵押登记。审批通过后，得去房管局办抵押，把房子抵押给银行，这时候房子的产权还是你的，但不能再随便卖了。
第六步，放款。钱会打到你说的用途账户里，比如装修公司、供应商，你再从这些账户转出来，转到自己卡上的时候别直接写 “买房”，存成现金再存进去也行，这样就不容易被查。
► 操作过程中最容易出问题的地方在哪？
最让人头疼的是资金被监控。现在银行对贷款资金流向查得特别严，尤其是大额转账，要是你刚拿到贷款就转给房产中介或房东，十有八九会被盯上。这时候可以分多次转，或者先转到亲戚朋友账户再转回来，当然得确保对方靠谱。
还有就是利率和还款压力。抵押贷款利率比房贷高，现在大概在 4% 到 6% 之间，加上新房的房贷，每个月要还的钱可能不少。有个朋友就因为没算清楚，每个月还款占了工资的 80%，日子过得紧巴巴的，最后只能把老房子卖了才缓过来。
另外，房产评估价不符合预期也是常有的事。比如你觉得房子值 100 万，评估机构只评了 80 万，能贷到的钱就少了 14 万，首付可能还是不够。这时候可以换一家评估机构试试，或者和银行沟通，看看有没有其他办法。
► 不同情况下，抵押贷款买房要注意什么？
要是你买的是第二套房，得先看看当地的限购政策。有些城市认房又认贷，就算你用抵押贷款买房，也可能被算成二套房，首付比例和贷款利率都会提高。这时候可以考虑用配偶或子女的名义买，前提是他们名下没有房产和贷款记录。
要是抵押的房子还有房贷没还清，那就只能办二次抵押贷款。这种情况下能贷到的钱更少，利率也更高，一般是评估价减去剩余房贷后的 50%，而且审批更严格。小编建议，要是剩余房贷不多，不如先想办法把房贷还清，再办一次抵押贷款，这样更划算。
还有一种情况，就是你想用抵押贷款买新房。这时候要注意新房的交房时间，因为抵押贷款的钱一般有使用期限，要是房子还没建好，钱就已经到账了，可能会被银行催着用在规定用途上，到时候就麻烦了。最好等房子快交房了再申请贷款，这样时间能对上。
► 要是实在没办法，不用抵押贷款还有其他选择吗？
如果觉得抵押贷款风险太高，也可以试试提高首付比例，比如向亲戚朋友借点，或者先卖掉老房子再买新房，虽然麻烦点但踏实。还有一种办法是申请组合贷款，用公积金贷款一部分，商业贷款一部分，利率能低不少，压力也小些。
但有些朋友确实急需买房，又找不到其他办法，那用抵押贷款也不是不行，只是一定要做好规划。比如先算清楚每个月的还款额，确保不会影响生活质量；再找一家对资金流向监控没那么严的银行，当然得是正规的；最后保留好所有资金使用的凭证，万一被查了也好解释。
小编觉得，抵押贷款买房就像走平衡木，一边是买房的需求，一边是政策和风险，得小心翼翼才行。要是你对自己的还款能力有信心，又能把资金流向处理好，确实可以试试；但要是心里没底，还是别冒这个险，毕竟房子是大事，别因为一时着急影响了以后的生活。希望这些能帮到你，要是还有其他问题，欢迎在评论区问我。
