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准备买房的朋友，肯定都绕不开一个问题：房子贷款到底能贷多少钱？同样是买房，首套房、二套房，还有二手房，能贷的钱数差得远吗？计算方式是不是也不一样？今天咱们就好好聊聊这个话题，从额度计算到影响因素，一次说清楚，让你心里有本明白账。
一、首套房贷款：额度怎么算？能贷到总价的多少？
首套房贷款，是大多数人第一次买房会遇到的情况。那它的额度到底由什么决定呢？
简单说，首套房的贷款额度主要和房产总价、首付比例挂钩。目前多数城市的首套房首付比例在 20%-30% 之间，也就是说，贷款额度通常不超过房产总价的 70%-80%。比如一套 100 万的房子，首付 30 万，理论上能贷 70 万；如果首付 20 万，就能贷 80 万。
但这里有个关键点：银行不会只看房产总价，还会看你的还款能力。怎么判断呢？主要看收入证明和银行流水。一般来说，月供不能超过月收入的 50%。打个比方，你月收入 1 万元，那月供最多 5000 元，如果贷款期限是 30 年，按照当前利率（假设 4.0% 左右），大概能贷到 85 万左右。要是你的收入更高，能贷的额度自然也可能更高。
有人可能会问：“我用公积金贷款，首套房额度是不是不一样？” 没错，公积金贷款有最高额度限制，不同城市不一样。比如北京首套房公积金最高能贷 120 万，上海是 120 万（家庭），广州是 80 万（个人）。如果公积金贷款额度不够，还可以组合贷（公积金 + 商贷），这样能贷到的钱会更多。
小编觉得，首套房贷款尽量多利用公积金，利率低能省不少钱，但也得结合自己的首付能力，别为了少首付让月供压力太大。
二、二套房贷款：额度比首套低多少？有哪些限制？
很多人想换房或者投资，会关心二套房贷款。二套房的额度确实比首套房紧一些，这是为了抑制炒房。
首先是首付比例，多数城市二套房首付要 50% 以上，有的甚至 60%-70%，所以贷款比例通常不超过 50%（部分城市 40%）。比如 100 万的房子，二套房可能只能贷 40-50 万。
利率也更高，一般比首套房高 10%-20%，这会间接影响能贷的额度 —— 因为利率高，同样的月供能贷到的钱更少。比如月收入 1 万，二套房月供最多 5000 元，但利率 5% 的话，30 年能贷到的额度大概 70 万，比首套房少了 15 万。
还有个限制：很多城市认房又认贷，只要你名下有房，或者有过贷款记录，哪怕房子卖了，再买也算二套，额度按二套算。
有位网友说：“我第一套房用了商贷，卖了之后买二套想用公积金，结果因为有贷款记录，公积金也按二套算，额度降了不少，只能多付首付了。” 所以大家要注意自己的贷款记录，这对二套房额度影响很大。
三、二手房贷款：额度为什么常比新房低？房龄是关键！
二手房的贷款额度计算更复杂，因为银行要评估房产的价值，而评估价往往比成交价低。
比如你买一套二手房，成交价 100 万，但银行评估价只有 90 万，那贷款额度就按 90 万算。如果是首套，最多贷 70% 就是 63 万，你需要付的首付就是 100 万 - 63 万 = 37 万（比新房首付高）。
房龄是影响二手房额度的重要因素。房龄越老，能贷的年限越短，额度也可能被压低。比如房龄超过 20 年，很多银行只贷 50% 甚至不贷；房龄 10 年以内，可能和新房差不多。
还有产权问题，如果二手房是小产权（没有房产证），银行根本不贷款；产权清晰的商品房，贷款才更顺利。
小编建议买二手房前，先让中介或银行预估一下评估价和房龄影响，免得签了合同才发现贷款不够，定金都可能损失。
四、影响所有房子贷款额度的 5 个核心因素（必看！）
不管是首套、二套还是二手房，以下因素都会影响额度，大家一定要了解：
- 个人征信：征信有逾期记录，银行可能降低额度，甚至拒贷。逾期越严重，影响越大。所以平时要按时还信用卡、贷款，别让征信出问题。
- 收入与流水：银行看的是 “稳定收入”，比如工资流水，现金收入可能不算。如果收入不稳定（比如自由职业），可能需要提供更多资产证明（存款、理财等），不然额度会被压。
- 贷款年限：贷款年限越长，月供越低，能贷的额度越高。但年限受年龄限制，比如男性最多贷到 65 岁，女性 60 岁。30 岁买房，最多贷 30 年；50 岁买，可能只能贷 15 年，额度会少很多。
- 政策变动：限购限贷政策松了，额度可能提高；政策紧了，额度就收紧。比如 2023 年有些城市放松首套首付到 20%，额度就比之前高了。
- 银行差异：不同银行的政策不一样，比如有的银行对二手房房龄要求宽松，有的对高收入人群额度更高。可以多问几家银行，对比一下能贷到的额度。
五、首套、二套、二手房贷款额度对比表
| 类型 | 首付比例 | 最高贷款比例 | 利率特点 | 特殊影响因素 |
|---|---|---|---|---|
| 首套房 | 20%-30% | 70%-80% | 最低，商贷 4%-5% | 公积金最高额度限制 |
| 二套房 | 50%-70% | 30%-50% | 较高，比首套高 10%-20% | 认房认贷政策 |
| 二手房 | 30%+（看评估价） | 50%-70% | 同首套 / 二套，但可能更高 | 房龄、评估价 |
结尾：算对额度，买房更从容
房子贷款能贷多少钱，没有统一答案，和房子类型、个人情况、政策都有关系。大家可以按这几步算：先确定是首套、二套还是二手房，查清楚当地首付比例和利率，算一下房产总价（二手房按评估价）的最高贷款比例，再结合自己的收入和征信，大概就能知道能贷多少了。
小编建议，买房前最好去银行做个预审，让客户经理根据你的情况算个具体额度，这样选房时心里更有底，也能避免因为贷款问题耽误买房。希望大家都能顺利买到合适的房子，贷款压力也在自己能承受的范围内！
