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你是不是也遇到过这种情况？手里有套全款房，急着用钱想抵押，跑了三家银行，一家说房龄超了，一家嫌流水不够，还有一家说用途证明不行，折腾半个月啥进展没有？其实啊，个人用全款房抵押贷款看着简单，里面的条件门道可不少。今天小编就把这些条件掰开揉碎了讲，看完你就知道自己到底能不能办，该咋准备，省得白跑冤枉路。
一、房子本身得 “过关”，这是最基本的坎儿
想用房子抵押，首先得保证房子 “合格”，银行才敢接。那房子得满足啥条件呢？
1. 产权必须干净得没话说
房子得是你自己的，房产证上的名字得跟你身份证对上。要是房子还有共有人，比如夫妻共有的，那必须得对方签字同意，少一个字都不行。有人可能会问：“我这房子之前借给亲戚住过，这不影响吧？” 只要产权没纠纷，住过谁倒没事，但要是有抵押、查封啥的，那肯定办不了。
2. 必须是真真正正的 “全款房”
啥叫全款房？就是你买这房子的时候，要么是一次付清的钱，要么是早就把房贷还完了，现在房产证安安稳稳在你手里，没抵押给任何机构。要是还欠着银行的钱，那房子本身就有抵押了，想再抵押基本没戏（个别银行有二次抵押，但要求特别严，这里咱们先不说这个）。
3. 房龄和面积不能太 “离谱”
房龄就是房子盖好到现在的年头，一般银行都要求不超过 25-30 年。比如你家房子是 1990 年建的，到现在快 35 年了，大概率会被拒，银行怕万一你还不上钱，这老房子不好卖。面积呢，大多要求 50 平米以上，太小的房子，比如 30 平米的，银行也不太乐意，怕以后不好出手。
不过话说回来，要是你家房子在市中心核心地段，哪怕小点、老点，有的银行也可能网开一面，毕竟地段值钱啊。
4. 房子类型得是银行认的
不是所有房子都能抵押，像小产权房、农村的自建房、没满年限的经济适用房，银行基本不接。能抵押的大多是商品房、正经公寓（有些公寓银行不认，得问清楚）、别墅这些。有人问：“我这房子是商住两用的，能行吗？” 有的银行行，有的不行，得具体问，别自己想当然。
二、借款人自己的情况，银行看得可细了
房子没问题了，银行还得看看你这个人靠不靠谱，能不能按时还钱。
1. 年龄不能太小也不能太大
一般来说，得满 18 岁，不然连民事行为能力都没有，银行不敢借。上限呢，大多是 65 岁，少数银行能放宽到 70 岁，但超过 65 岁的话，审批会严很多。为啥？因为贷款期限可能要 10 年、20 年，银行得确保你在还款期内有能力还啊。
2. 信用记录得说得过去
这个太重要了。银行会查你的信用记录，看看有没有逾期。要是连续逾期 3 次，或者一年里累计逾期 6 次，基本就黄了。还有，别老查自己的信用记录，尤其是办贷款前半年，查多了银行会觉得你急着用钱，风险高。
小编见过有人其他条件都好，就因为半年内查了 8 次征信，被银行拒了，多可惜。
3. 收入得稳定，能覆盖月供
银行会看你的工资流水、收入证明，得保证你每个月的收入至少是月供的 2 倍。比如你每个月要还 5000 块，那你收入最好在 1 万块以上。自由职业者没工资证明咋办？可以拿近 6 个月的流水，只要进账稳定，有的银行也认。
4. 别欠太多钱
要是你还有其他贷款，比如车贷、信用卡欠了不少，加起来每个月要还的钱，不能超过你月收入的一半。比如你月入 1 万，已经有车贷每个月还 3000，那抵押贷款每个月最多只能还 2000 了，多了银行怕你还不上。
三、贷款拿来干啥，银行管得可严了
你可能觉得 “我借的钱，我爱咋花咋花”，但银行真不是这么想的，用途必须合规。
能用来干啥？
- 个人消费：比如给房子装修、买辆车、孩子上学、全家旅游这些都行；
- 做生意：比如开个小店进货、公司扩大规模，这些也没问题。
绝对不能干啥？
炒股、买基金、炒房、赌博这些，想都别想。银行会让你提供用途证明，比如装修合同、进货单，放款后还可能抽查，要是发现你乱用，可能会让你提前还钱，可别侥幸。
有人说 “我就说是装修，实际拿去炒股，银行查不出来吧？” 小编劝你别试，现在银行查得严，真查出来麻烦就大了。
四、不同银行要求不一样，得多问问
同样是全款房抵押，这家银行行，那家可能就不行，差别还不小。
国有大行（像工行、建行这些）：利率低，一般年化 3.8%-5%，但要求严，房龄超过 25 年基本没戏，征信有点小问题也可能被拒，审批也慢，得等半个月到一个月。
股份制银行（比如招行、浦发）：利率比大行稍高，4.2%-5.5%，要求松点，房龄 30 年以内可能行，轻微逾期说不定能过，审批大概 10-20 天。
城商行、农商行（本地的银行）：利率可能到 4.5%-6%，但要求最松，房龄 35 年以内也许能接，对征信查询记录也宽容点，审批快，一周到半个月可能就下来了。
有人说城商行审批一定快，或许不一定，得看当地分行的具体情况，有的地方忙，可能也慢。
五、办之前做好这些事，能省不少心
知道条件了，办之前再准备准备，能少踩坑。
1. 先查查房子有没有问题
去不动产登记中心查一下，看看房子有没有抵押、查封，产权人对不对，别到银行了才发现有问题，白跑一趟。
2. 看看自己的信用记录
去央行征信中心网站查一下，有没有逾期，查询记录多不多，有问题提前处理，比如逾期了赶紧还上，过段时间再办。
3. 材料提前准备好
身份证、户口本、房产证、结婚证（或者离婚证）、收入证明、近半年的银行流水，还有用途证明（比如装修合同），都准备好原件和复印件，省得用的时候找不到。
关于不同银行对流水的具体要求，比如自由职业者的流水到底需要多少笔、每笔金额多少，可能得具体问银行，小编也说不准每个银行的细节，毕竟每家银行标准不太一样。
4. 多问几家银行
别只问一家，对比对比利率、要求、审批时间，选最适合自己的。比如你房子房龄大，就别死磕国有大行，问问城商行可能更顺利。
最后小编想说几句，全款房抵押贷款虽然能解决大钱的问题，但也别太急。先把自己的情况和房子的情况捋清楚，看看符不符合条件，再按要求准备材料，多对比几家银行，总能找到合适的。过程可能有点麻烦，但准备得越充分，办起来就越省心，也能避免来回跑的折腾。希望这些能帮到你，祝大家都能顺顺利利办下来！
