买二手房想贷款却摸不着头脑？别慌！这篇文章给你掰开揉碎了讲清楚二手房贷款全流程，从前期资质准备到银行放款，手把手教你怎么避开坑点。重点说说贷款额度计算、银行面签雷区和抵押登记这些关键环节，中间穿插些过来人的经验，保证看完你至少比中介多懂三个知识点！
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一、贷款前的准备工作不能省
先别急着看房，摸清自己贷款资质才是正经事。银行现在查得严，去年我邻居就因为信用卡有两次逾期记录，愣是被卡了半个月才批下来。
重点准备这四样：
• 最近6个月的工资流水（税后月收入要是月供的2倍以上）
• 征信报告（自己在人行官网就能打，别留不良记录）
• 收入证明（盖公司公章的那种，自由职业得找银行认可的流水）
• 购房资格证明（各地政策不一样，像北京要连续5年社保）
二、银行面签藏着这些门道
到了面签环节可别光听中介忽悠，我陪朋友办贷款时亲眼见过，客户经理把等额本息和等额本金的区别说得含糊其辞。这里划重点：
• 选等额本息的话，每月还款固定，适合收入稳定的人
• 等额本金前期压力大，但总利息少还十几万
• 现在LPR利率每月20号更新，建议选每年1月1日调整的浮动利率
记得要问清楚提前还款违约金，有的银行还完三年就不收违约金了，这个能省好几万呢。
三、过户和抵押要踩准时间点
这步最容易出幺蛾子！上个月有个客户就是因为没算好时间，房子过完户20天还没办抵押，银行差点不放款。正确流程应该是：
1. 签完买卖合同后3个工作日内办网签
2. 银行出贷款承诺书才能去过户（千万别自己先垫资！）
3. 过户当天要拿到新房本，马上办抵押登记
4. 抵押证送回银行后，最快3天就能放款
这里有个冷知识：现在部分城市可以带押过户，不用先还清房贷就能交易，能省下大笔过桥资金。
四、放款后的注意事项
别以为收到钱就万事大吉了！记得找开发商要全款发票，后面交契税、办房产证都得用。还有个坑是物业交割，最好留5万尾款等水电煤气都结清再付。
最后提醒下：现在很多银行推出组合贷，能用公积金尽量用，利率3.1%可比商贷省多了。要是碰上贷款收紧期，记得同时申请2-3家银行，别在一棵树上吊死。
二手房贷款流程看着复杂，其实拆解开来也就这十几个步骤。关键是要提前规划时间线，材料宁可多准备也别缺项。要是遇到政策调整或者银行额度紧张，别急着焦虑，多跟贷款经理沟通解决方案。买房是大事，咱宁可前期多费心，也别在流程上栽跟头你说是不是？
