当婚姻走到尽头，共同购买的房产贷款往往成为棘手问题。本文将详细解析离婚时未结清房贷的处置方式，涵盖协商分割、贷款过户、出售房产等核心场景，教你如何处理共同债务认定、银行还款人变更等关键环节，并提醒分割过程中容易踩坑的注意事项。
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一、离婚时房贷没还完的基本情况
哎，这里得先搞清楚几个重点：房子是婚前个人购买还是婚后共同财产？贷款合同上写的是谁的名字？比方说我有个朋友小王，婚前自己付了首付，但结婚后夫妻俩一起还贷，这种情况分割起来就特别复杂。
按照法律规定，只要是婚后共同还贷的部分，就算房产证只有一方名字，另一方也有权主张补偿。但实际操作中，很多银行不允许随便变更主贷人，这就得看具体情况了...
二、五种常见处理方案对比
第一种情况是双方能协商一致：• 想把房子留给带孩子的一方？需要办理贷款转移手续• 打算卖掉房子平分？得先结清贷款解除抵押• 选择继续共同还贷？必须签好书面协议避免纠纷
第二种常见做法是办理转按揭，不过现在只有部分银行支持。去年有个客户老李，跑了三家银行才办成，需要提供离婚协议、房产证、收入证明等十几份材料，整个过程花了两个月。
三、贷款过户的详细流程
如果想变更还款人，记住这个步骤：1.带齐离婚证和财产分割协议去银行 2.提交新还款人的收入流水 3.重新签订借款合同 4.办理抵押变更登记
这里有个问题要注意，银行可不是随便就会同意变更的，得看新还款人的征信记录和还款能力。之前遇到过男方月收入不够覆盖月供两倍，银行直接驳回了申请。
四、容易忽略的法律风险点
千万不能私自约定"房子归我但贷款你还"！去年法院判了个案例，夫妻离婚协议写明由男方继续还贷，结果他半年后失业断供，银行照样把女方告上法庭，因为贷款合同从未解除。
还有种情况是，离婚时房子判给女方，但男方仍是主贷人。如果女方后续再婚想买房，可能会因为存在未结清贷款记录，被认定为二套房...
五、特殊情况的应对策略
要是遇到对方故意不配合怎么办？有个狠招是向法院申请强制执行房产拍卖。不过拍卖价通常比市场价低20%，还要扣除评估费、执行费，可能得不偿失。
如果是公积金贷款就更麻烦了，像深圳这边要求必须结清贷款才能过户。建议可以先办理商转公，或者用第三方担保的方式过渡。
最后提醒大家，处理这类问题千万别自己瞎折腾。最好找个专业律师陪同去银行协商，同时准备好近半年的还款流水、房产评估报告等材料。毕竟涉及上百万的资产，每一步都得走得稳当才行。
