想用房子抵押贷款却不知道能贷多少？这篇文章帮你拆解银行审批额度的底层逻辑。从房产价值、个人信用到政策影响，我们将用真实案例说明不同场景下贷款额度的计算方式，特别提醒容易被忽视的隐性限制，最后教你用三种方法快速预估自己能贷到的金额。
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一、银行到底怎么算抵押贷款额度？
很多朋友以为房子值500万就能贷到500万，其实啊，这里头藏着银行的三道关卡。首先得看评估价和市场价的差距，比如你家小区同户型最近成交价是500万，但银行评估可能只给到450万。我见过最夸张的案例，有个客户的老洋房市场价800万，评估公司只认650万，说是装修风格过时影响变现能力。
第二关是抵押率这个硬指标，住宅一般最高70%，商铺公寓可能降到50%。不过实际审批时，银行还会考虑还款能力。上周有个开餐馆的客户，房子评估价300万，按理能贷210万，但因为疫情后流水不稳定，最后只批了150万。
二、这些隐性限制你可能没想到
除了看得见的数字，还有些隐藏的坑要注意。比如房龄超过20年的老房子，很多银行会直接降低抵押率5%-10%。去年处理过一单1985年的学区房，明明地段好，但抵押率只能按60%算。还有共有产权的情况，要是房子有多个产权人，必须所有人签字同意才能办理，遇到过兄弟俩为这事吵了三个月才达成一致。
说到负债率，这里有个误区：很多人以为只看房贷，其实信用卡分期、网贷都会计入负债。之前有个客户月收入3万，其他贷款月还1.2万，银行就卡着负债率40%的红线，硬生生把他的额度砍了30万。
三、三个实用技巧估算你的贷款额
别被复杂的公式吓到，教你几招快速估算的方法。第一招反向推算法：假设你需要200万，按70%抵押率倒推需要评估价286万的房产。第二招用银行官网计算器，输入基本信息30秒出结果，不过要注意这只是初步预估。
最靠谱的是第三招找专业顾问预审，他们能根据最新政策调整预期。上个月帮客户预审时发现，某银行突然对餐饮行业收紧，及时换了家对小微企业支持力度大的银行，最终多批了50万额度。
四、五大常见问题一次说清
Q：抵押贷款和按揭贷款能同时办吗？
A：有按揭的房子也可以做二押，但总抵押率不能超过80%。比如房子评估价400万，一押还剩200万贷款，二押最多能贷120万（400万×80%-200万）。
Q：个体户没有流水怎么办？
A：别慌！提供营业执照+纳税记录+支付宝微信流水，有些银行还认购销合同。去年帮开装修公司的王老板，用支付宝月均40万的收款记录，成功在某城商行贷到评估价的65%。
遇到额度不够的情况也别急，试试组合贷方案：先用抵押贷拿部分资金，剩余缺口用信用贷补充。但千万注意还款期限匹配，别用短期的信用贷补长期资金缺口。
