还在还贷的房子能再次贷款吗？这篇文章将用大白话告诉你按揭房再贷款的3种方式、申请需要的5项硬性条件，以及银行绝不会主动提醒的4个风险点。从评估房产价值到选择靠谱机构，手把手教你用已有房贷撬动更多资金，特别提醒二次抵押可能遇到的"坑"，看完至少少走半年弯路！
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一、房子还在还贷，居然还能再贷款？
哎，说到这个按揭房再贷款，很多朋友第一反应都是："我这房子还欠着银行钱呢，还能抵押？"（停顿）其实啊，就像你买了个手机分期还没还完，但手机本身还有价值对吧？银行主要看的是房产现在的市场价减去剩余贷款后的"残值"。比如你房子现在值300万，还剩100万房贷没还，理论上最多能再贷出（300×70%）-100110万，这个计算方式要注意各个银行的系数不同哦。
二、这3种人最适合办理二次抵押
第一种是做生意急需周转的个体户，特别是像开餐饮店的老王，疫情期间需要20万救急；（换行）第二种是遇到突发医疗支出的家庭，比如老张父亲做心脏搭桥手术差15万；第三种是想整合高息负债的年轻人，把信用卡、网贷的18%高利息换成6%抵押贷。不过要注意，银行会重点查你的还款来源是否稳定，自由职业者可能要多准备半年流水。
三、必须满足的5个硬性条件
1. 房产证必须"满岁"：多数银行要求按揭还款满18个月（敲黑板，这是重点！）
2. 房子类型有限制：40年产权的公寓基本没戏，商铺要看地段
3. 个人征信不能"花"：最近半年查询别超6次，逾期不能连三累六
4. 房龄也有讲究：2000年前的房子可能被压评估价
5. 工作收入要过关：打卡工资需覆盖月供2倍，个体户要看纳税记录
四、办理流程七步走（附避坑指南）
第一步先找评估公司上门，这里有个小技巧：提前把房子打扫干净能多估2%-5%！（惊讶）第二步准备材料时，千万别伪造银行流水，现在大数据一查就穿帮。第三步面签时要确认三个关键数：贷款额度、利率、年限。特别注意有的银行会收"账户管理费"，算下来实际利率可能多0.5%。
五、选银行还是民间机构？
国有大行利率低（年化3.85%起），但要求严苛，等审批可能要1个月。地方城商行速度更快（最快3天放款），不过利率可能到5%-6%。民间机构虽然门槛低，但千万要确认两点：是否有金融牌照，抵押登记是否办在你自己名下。去年就有客户遇到"AB贷"骗局，房子差点被过户！
六、这些风险银行不会主动说
最要命的是评估价虚高，某股份制银行曾把市价200万的房子估到260万，结果客户断贷后拍卖只拍了180万。还有的机构玩"砍头息"，说好贷100万，实际到手只有93万。建议签合同前重点看三点：提前还款违约金、利率调整方式、逾期处置条款。
最后提醒大家，办理前务必做好两个测算：月供增加后是否影响生活质量，房产估值是否留有20%的安全边际。毕竟房子是最后的退路，二次抵押就像"把最后一件外套当掉"，一定要三思而后行啊！
