当咱们想贷款100万买房时，最关心的就是每月要还多少钱。这篇文章详细拆解30年房贷的月供计算方法，对比等额本金和等额本息的区别，分析当前LPR利率对还款的影响，还会教你3个实用省利息的窍门。无论你是首套房还是改善置换，看完就能清楚知道怎么规划最划算。
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一、月供计算公式其实很简单
先说个好消息，现在根本不用自己按计算器。打开手机银行APP，找到"贷款计算器"功能，输入这三个数：
- • 贷款金额：填100万（注意有些银行计算器默认单位是万元）
- • 贷款期限：选30年或者360期
- • 贷款利率：现在首套房贷利率是LPR-20基点，按2023年8月算就是4.0%
不过咱们还是得知道背后的算法。等额本息的公式是：月供贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数/[(1+月利率)^还款月数-1]。套用到100万贷款就是：100万×0.3333%×(1+0.3333%)^360/[(1+0.3333%)^360-1]≈4774元。
二、利率波动1%居然差出一辆车钱
假设贷款100万30年：
- • 利率3.8%：月供4659元，总利息67.7万
- • 利率4.1%：月供4831元，总利息73.9万
- • 利率4.3%：月供4948元，总利息78.1万
看到没？利率差0.5%，30年下来利息能多还10万块，这都够买辆家用轿车了。所以现在很多人在搞转按揭，把以前5.88%的房贷转成4.0%的新贷，哪怕交些违约金也划算。
三、两种还款方式这样选最聪明
等额本息（每月固定还款）适合这些人：
- • 刚工作没几年的年轻人，前期工资不高
- • 打算出租房子用租金抵月供的
- • 有其他投资渠道且收益率＞房贷利率
等额本金（越还越少）更适合：
- • 预计5-10年内会提前还款的
- • 现在收入高但未来可能下降的（比如程序员）
- • 单纯想省利息的中高产家庭
举个实例：张先生贷款100万选等额本金，首月还款6100元，比等额本息多1300，但30年能省14万利息。不过要评估自己能否承受前5年月均5000+的还款压力。
四、银行不会主动说的4个秘密
1. 每年1月1日调整利率：签合同时要看重定价日，今年LPR降了的话，明年月供可能变少
2. 提前还款有"最佳时点"：等额本息已还1/3年限的，提前还款意义不大
3. 部分提前还款能选两种方式：要么缩短年限月供不变，要么减少月供年限不变
4. 公积金别浪费：哪怕只能贷50万公积金，混合贷也能省下20多万利息
最后提醒大家，签贷款合同前一定要问清楚：有没有提前还款违约金？利率调整周期是1年还是3年？能不能更改还款方式？把这些搞明白了，才能真正选到适合自己的房贷方案。毕竟100万的贷款，稍微算错一点，可能就是好几万的真金白银啊！
