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手里的房子还在还着贷款，突然有笔急用，想抵押给银行换点钱，这时候好多朋友都会犯嘀咕：正在还贷款的房子想抵押给银行，需要先还清房贷吗？其实这事儿得分情况说，不是一刀切的。小编这就给新手朋友们掰扯清楚，一起往下看吧！
咱们先把核心问题拆开来，有的情况必须先还清房贷，有的情况不用，小编给大家列出来，一看就明白。
哪些情况需要先还清房贷才能抵押？
第一种，你想把房子抵押给新的银行，换家机构贷款。这时候原来的房贷没还清，房子还押在第一家银行手里，新银行一般不接受 “带押” 的房子，所以得先把原来的房贷结清，解除第一次抵押，房子变成 “干净房”，才能再抵押给新银行。
第二种，你的房子剩余房贷太多，比如房子现在值 100 万，还欠银行 80 万，剩下的价值太少，银行觉得不划算，可能会要求你先还一部分房贷，让剩余房贷降下来，再办理抵押。
为什么这些情况要先还清呢？主要是银行怕麻烦，也怕风险。房子带着贷款，产权不清晰，万一以后出了问题，两家银行扯皮不好办。所以很多银行宁可不做这笔生意，也不愿意冒这个险。
哪些情况不用还清房贷也能抵押？
最常见的就是 “二次抵押”，简单说就是房子已经抵押过一次（还在还房贷），现在再抵押一次给银行或机构。这种情况不用先还清房贷，只要房子还有剩余价值就行。
那啥是剩余价值呢？比如你房子现在值 200 万，还欠银行 100 万房贷，那剩余价值就是 100 万（一般银行会按剩余价值的 60%-70% 给你贷款）。
不过二次抵押不是所有银行都做，国有大银行可能要求严些，地方银行、城商行做的比较多。小编之前帮朋友问过，有的银行还要求第一次房贷已经还了 2 年以上，房子面积不能太小（比如至少 50 平米），这些都得提前打听清楚。
下面给大家做个表格，对比一下 “先还清再抵押” 和 “二次抵押” 的区别，这样更清楚：
| 对比项 | 先还清房贷再抵押 | 二次抵押 |
|---|---|---|
| 是否需要先还款 | 是 | 否 |
| 能贷到的钱 | 一般更多（按房子总价算） | 较少（按剩余价值算） |
| 办理时间 | 长（还清房贷 + 解押 + 抵押） | 短（直接评估后办理） |
| 适合人群 | 长期用款、需要大额资金 | 短期周转、小额资金需求 |
可能有朋友会问：我既不想先还清房贷，又想多贷点钱，该怎么办呢？
这种情况可以试试找正规的贷款中介问问，他们可能会有办法帮你对接能做 “顺位抵押” 的机构，不过中介会收服务费，得算清楚成本。另外，也可以看看自己的征信，如果征信好，说不定能和银行谈条件，比如降低还款要求啥的。
还有人担心：二次抵押会不会影响第一次房贷？其实不影响，你只要按时还两次贷款的钱就行。但要是二次抵押的钱还不上，银行可能会把房子卖了，这时候得先还第一次房贷的钱，剩下的才给二次抵押的银行，所以风险还是比第一次抵押高些。
小编个人觉得，要是你急着用钱，金额也不算特别大，二次抵押是个不错的选择，省了先还清房贷的麻烦；但要是你需要大笔资金，而且能想办法先还清房贷，那重新抵押给银行可能更划算，利率也可能低些。
不过有个数据得提一下，去年我从一个银行朋友那听说，二次抵押的逾期率比第一次抵押高大概 3 个百分点，所以不管选哪种方式，都得想清楚自己能不能按时还钱，别因为一时方便把房子搭进去。
希望这些能帮到正在纠结的你，有啥不清楚的，最好还是多跑几家银行问问，毕竟每家的规矩都不太一样。
