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家里有套二手房想出手，买家一开口就说要贷款，我这心立马悬起来了 —— 我家的二手房能贷款吗？流程会不会特别麻烦？万一办一半卡壳了，耽误我换房咋办？估计不少卖家都跟我有一样的纠结，今天就跟大伙儿唠唠这事儿，尽量说清楚。
我家的二手房，到底能不能贷款？
想知道自家二手房能不能贷款，得先看这几点，缺一个都可能黄。
- 房龄别太 “老”。银行对二手房房龄卡得严，一般来说，房龄 + 贷款年限不能超过 50 年。比如你家房子 20 年了，买家想贷 30 年，加起来 50 年，勉强能过；要是房龄 30 年，最多只能贷 20 年，再久银行可能就摇头了。
- 产权得干净。房产证上没抵押、没查封，清清楚楚是你的名字，这是最基本的。要是之前做过抵押没解，或者有产权纠纷，想贷款门儿都没有。
- 买家资质得过关。就算你家房子再好，买家征信一团糟，收入不稳定，银行也不会批。毕竟贷款是买家还，银行得信他有这能力。
这里插一句，房龄超过 30 年的二手房，银行可能不太愿意贷，或许暗示这类房子贷款难度大，但也不是绝对的，有些地段特别好的老房子，银行可能网开一面。
二手房贷款流程， step by step 说给你听
不少人觉得流程麻烦，其实拆解开一步一步来，也没那么吓人。
- 签合同前，先让买家查征信。买家得去银行打份征信报告，要是有逾期记录多，赶紧商量对策，别签了合同才发现贷不了，白忙活。
- 签购房合同，写清楚贷款相关的事。比如 “贷款下不来，买家得全款付” 或者 “解除合同互不违约”，免得后期扯皮。
- 买家找银行申请贷款，你得配合给材料。房产证、身份证、婚姻证明这些，都得给复印件，银行要核实房子情况。
- 银行派人来评估房子。评估师会来看房龄、户型、装修，给出个评估价。对了，评估价可能比成交价低，这点买家得有心理准备，贷款额度是按评估价算的。
- 银行审核通过，就该过户、办抵押了。过完户买家拿到新房产证，去房管局办抵押，押给银行，银行才会放款。
不过话说回来，流程虽然比新房多几步，但只要材料齐，其实也没那么熬人。我邻居家的二手房，从申请到放款，俩月不到就搞定了。
这些情况，可能让贷款黄了
不是说满足基本条件就一定能成，有些坑得提前避开。
- 房子是 “特殊类型”。比如小产权房，没正规房产证，银行根本不接；还有经济适用房，没满五年不能交易，自然也贷不了款。
- 买家收入 “看起来不够”。银行要求买家月收入至少是月供的 2 倍，比如月供 5000，收入得有 1 万以上。要是收入不够，能提供其他资产证明，比如存款、理财，或许能补救。
- 评估价太低。比如买家跟你谈的 100 万，评估价才 80 万，按 70% 贷款额度算，只能贷 56 万，买家就得多掏 44 万首付，要是他拿不出，贷款就黄了。
关于房改房的二手房贷款，具体需要哪些特殊材料，我还没完全弄清楚，得去银行再问问，感觉这类房子政策可能更严些。
买家贷款，卖家要注意啥？
站在咱们卖家角度，这些事儿得多上心。
- 别轻易收 “高定金”。有些买家想让你放心，付很高的定金，要是后期贷款下不来，退定金容易有纠纷，不如把条款写细点，比高定金管用。
- 放款时间要约定好。银行放款慢是常事，得在合同里写清楚 “多久没放款算违约”，免得房子过户了，钱迟迟不到手，急死个人。
- 全程盯着流程。别以为签了合同就完事了，多跟买家、中介沟通，看看评估、审核到哪一步了，有问题早发现早解决。
小编觉得，二手房贷款能不能成，一半看房子本身，一半看准备是否充分。房龄老点没关系，只要地段好、产权清；流程麻烦点也不怕，提前把材料弄齐，多跟银行沟通。最怕的是稀里糊涂签合同，后期出问题才傻眼。所以啊，多问、多查、多盯，基本都能顺顺利利的，希望这些能帮到你。
