买二手房想贷款却一头雾水？别慌！今天咱们就掰开揉碎了讲讲怎么搞定这事儿。从银行审批要啥材料到中介不会告诉你的省钱门道，连怎么避免被银行拒贷都给你说明白。记得看到最后，重点部分我都用加粗标出来了，保准你买得明白贷得放心。
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一、先搞清楚自己能不能贷
银行可不是随便撒钱的，首先得看你的"硬件"过不过关。打个比方，如果你是自由职业者，可能需要多准备半年的银行流水。记得去年我朋友小王就因为流水不够被卡了两个月，后来还是用支付宝的收支证明补上的。
- 信用报告不能有连三累六（连续3个月逾期或累计6次）
- 月收入得是月供的2倍以上，比如月供5000，工资至少1万
- 房龄超过25年的老房子，很多银行根本不给贷
二、贷款流程比你想的复杂
千万别信中介说的"三天放款"，正常走流程少说也得20个工作日。上周陪亲戚去办贷款，光是评估公司量房就等了五天。这里划重点：网签合同和贷款申请必须同步进行，不然可能遇到房东临时涨价的情况。
- 先找担保公司做资金监管（这钱千万别直接给房东）
- 银行面签时要带齐身份证、户口本、结婚证、收入证明
- 等评估报告出来才能确定最终贷款额度
三、这些坑踩中一个就麻烦
你以为签完合同就万事大吉了？太天真！我同事去年买的学区房，就因为原户主户口没迁出，差点耽误孩子上学。还有要注意的：银行放款前千万别换工作，现在大数据查得可严了。
- 提前还款违约金能高达贷款金额的3%（不同银行差别很大）
- 公积金贷款额度紧张时，放款可能拖到3个月
- 评估价通常比成交价低10%左右，首付要多准备点
四、省利息的隐藏技巧
同样是贷款100万，选对方式能省出一辆车钱。去年帮表姐办贷款时发现，选等额本金比等额本息省了8万利息，不过前期月供压力确实大。还有个冷知识：部分城商行的利率比四大行低0.2%，就是审核严点。
- 每年可申请一次利率重新定价
- 提前还贷选"月供不变缩短期限"最划算
- 组合贷记得先还商贷部分
说真的，二手房贷款这事儿就跟玩闯关游戏似的，每个环节都可能出幺蛾子。不过只要把该准备的资料备齐，提前做好功课，其实也没那么可怕。最后提醒大家：千万别为了省事全权委托给中介，自己得多盯着点进度。有啥拿不准的随时去银行柜台问，现在手机银行也能查审批进度，方便多了。
