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想换套大点的房子，可现在住的这套还在还贷款，卖旧买新的时间怎么衔接？手里的钱既要还旧房贷，又要付新房首付，两头都紧怎么办？别慌，今天就来好好说说，换房时贷款没还完的房子怎么卖，才能让卖旧和买新无缝对接，看完你就有思路了。
► 卖旧买新最容易踩的 3 个时间坑，你中了吗？
很多人换房时都遇到过这样的情况：旧房子还没卖掉，新房的首付期限就到了，只能到处借钱凑；或者旧房子卖早了，新房还没装好，一家人得先租房过渡。其实这些问题，提前规划就能避免。
那到底该先卖旧还是先买新？
- 要是手里资金紧张，建议先卖旧再买新，用卖房的钱付新房首付，压力小很多；
- 要是担心房价上涨，想先锁定新房价格，可以先交定金，但一定要在合同里写明 “若旧房未按时卖出，定金可退”，不然可能损失定金。
► 贷款没还完的房子，3 种卖法对比，哪种适合你？
下面这张表格，把常见的卖房方式列得清清楚楚，大家可以对着看：
| 卖房方式 | 操作难度 | 资金压力 | 适合人群 | 时间周期 |
|---|---|---|---|---|
| 带押过户 | 简单 | 小 | 急着换房、资金少 | 1-2 周 |
| 自行赎楼 | 较难 | 大 | 手里有闲钱或能借到钱 | 1-1.5 个月 |
| 转按揭 | 难 | 中 | 买家愿意接贷、银行支持 | 2-3 个月 |
从表格能看出，带押过户是最省心的，现在全国大部分城市都支持，不用先还清贷款，直接过户给买家，抵押权也跟着转过去，中间省去了赎楼的步骤，特别适合急着换房的人。
► 带押过户具体怎么操作？手把手教你
带押过户的流程其实不复杂， step by step 来就行：
- 找中介挂房，和买家谈好价格，签购房合同，记得在合同里写明 “采用带押过户方式交易”；
- 买卖双方一起去贷款银行，申请抵押权变更，银行同意后会出具相关证明；
- 拿着证明去不动产登记中心，办过户手续，这时候房子的产权就转到买家名下了，抵押权也变成买家的；
- 买家拿到房产证后，银行会把买家的房款打给你（扣除剩余贷款部分），剩下的钱就是你的，正好可以拿去付新房首付。
有朋友问，带押过户需要交额外的费用吗？一般来说，只需要交正常的过户税费，比如契税、个税，银行那边可能收几百块的抵押权变更费，比赎楼的垫资费便宜多了。
► 自行赎楼的钱从哪来？3 个实用办法
要是当地不能办带押过户，就得先赎楼了。钱不够的话，可以试试这几个办法：
- 用买家的首付赎楼：比如房子还剩 60 万贷款，买家首付给 70 万，就用这 70 万里的 60 万去还贷款，剩下的 10 万自己留着，这种方式最划算，但得买家同意；
- 找亲戚朋友短期周转：也就是 “过桥借款”，不用付利息，但要记得写借条，说明还款时间（比如 “收到新房尾款后立即归还”）；
- 找正规金融公司垫资：这种方式到账快，当天就能拿到钱，但利息高，一般每天万分之五，要是赎楼后 1 个月内没办完过户，利息会越积越多，所以得算好时间。
► 卖旧买新时间怎么衔接？3 个小技巧
- 设定 “缓冲期”：和买家约定，过户后可以再住 1-2 个月，同时和新房卖家商量，晚 1-2 个月交房，这样就不用租房过渡了，不过可能需要给买家一点租金补偿（比如每月 2000 元）；
- 用 “定金锁定房源”：看好新房后，先交 1-2 万定金，和卖家约定 “3 个月内付首付”，给自己留足卖旧房的时间，定金别交太多，万一旧房卖不掉，损失也小；
- 走 “连环单” 流程：找大型中介帮忙协调，让旧房子的买家、你、新房子的卖家签三方协议，约定好各自的付款和交房时间，中介会全程跟进，不容易出岔子。
► 听听过来人的经验，这些都是他们踩过的坑
@张先生（换房 2 次）：“第一次换房没经验，先买了新房，结果旧房卖了 3 个月才成交，中间差点断供，建议大家一定预留至少 3 个月的资金缓冲。”
@李女士（带押过户使用者）：“带押过户真的省时间，我从签合同到拿到房款只用了 15 天，正好赶上新房交首付，一点没耽误。”
小编觉得，换房时最关键的是 “资金和时间的平衡”。能走带押过户就别选赎楼，能先卖旧再买新就别搞 “双线操作”，虽然麻烦点，但能避免很多风险。另外，签合同前一定要把所有时间节点、付款方式写清楚，尤其是涉及到 “首付用于赎楼”“延期交房” 这些内容，越详细越好。希望大家都能顺顺利利换到大房子，住得舒心！
