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你是不是也有这样的疑问：手里的房子还在还贷款，想卖给别人或者过户给家人，到底能不能办？其实，贷款没还清的房子是可以过户的，但不像全款房那样直接办手续，得走一些特殊流程。今天就用大白话给你讲清楚，看完你就知道该怎么操作了。
一、先搞懂核心问题：贷款房为啥过户麻烦？
房贷没还清的房子，房产证上其实有 “他项权利”—— 银行是抵押权人。这就好比你借了朋友的东西，没还之前想送给别人，得先问问朋友同不同意。所以贷款房过户的关键，就是征得银行同意，或者想办法解除银行的抵押权。
你可能会问：“我自己的房子，为啥银行能管？” 从法律上来说，没还清贷款时，房子的完整产权并不完全在你手里，银行有优先受偿权。这也是为啥有些中介说 “必须先还清贷款”，但其实不是绝对的，有更灵活的方式。
二、未还清贷款的房子，过户有 2 种主流方式（附详细流程）
方式 1：转按揭（推荐给贷款额度高、剩余年限长的情况）
简单说就是把你的贷款 “转给” 买家，由买家继续还房贷。流程是这样的：
- 你和买家签好买卖合同，约定贷款转移事宜；
- 一起向你的贷款银行申请转按揭，提交身份证、房产证、买卖合同等材料；
- 银行审核买家的还款能力（和当初你贷款时的审核类似），如果通过，会出具同意转按揭的证明；
- 去房管局办过户，同时把房产抵押人换成买家；
- 买家开始按月还贷款，你和银行的贷款关系解除。
个人观点：转按揭最大的好处是不用你先垫钱还贷款，但现在多数银行不太愿意做，尤其是二手房，所以得提前问清楚你的贷款银行政策。
方式 2：赎楼（适合贷款剩余额度少、着急过户的情况）
就是先把剩余贷款还清，解除抵押后再过户。流程分两种：
- 自己赎楼：你凑钱还清贷款，去银行拿解押材料，到房管局办理解押，然后正常过户；
- 第三方赎楼：找担保公司帮忙垫钱，你支付一定手续费（通常是垫资额的 1%-3%），他们帮你还清贷款，解押后过户，买家付款后你再还担保公司的钱。
提醒：自己赎楼要算好资金成本，比如你借了短期高利贷来凑钱，可能比手续费还贵；第三方赎楼要选有资质的公司，避免被骗。
三、过户必须满足的 3 个硬条件，少一个都办不了
- 产权清晰：房产证上没有其他纠纷，比如查封、共有权人不同意等。之前遇到过一个案例，卖家的房子是夫妻共有，但过户时配偶没签字，最后合同作废还赔了违约金。
- 银行同意：无论是转按揭还是赎楼，都要提前和银行沟通。有些银行对转按揭的买家征信要求特别高，一旦买家征信有瑕疵，整个流程就会卡住。
- 税费齐全：过户时要交契税、个人所得税等，这些税费和房子的贷款状态无关，但如果贷款没还清，税费缴纳方式可能和全款房不同，比如有些城市要求先解押再交税，具体得问当地税务局。
四、避坑指南：这些风险不注意，可能赔大钱（附真实案例）
坑 1：没签 “解押协议” 就过户，钱房两空
去年有个案例：卖家和买家约定，买家先付一部分钱帮卖家赎楼，结果卖家拿到钱后没还贷款，反而把钱挪走了，房子还是抵押状态，买家既没拿到房，钱也追不回。
避坑办法：一定要在合同里写清楚 “赎楼资金用途”，最好通过第三方监管账户操作，钱到账后由监管方直接打给银行。
坑 2：忽视滞纳金，一不小心进黑名单
如果赎楼时没按时还清贷款，哪怕晚一天，银行也可能收滞纳金（通常是未还金额的 0.05%/ 天），更严重的是，逾期记录会上传征信，次数多了可能被列入失信黑名单，影响以后贷款、坐飞机高铁。
提醒：赎楼前算好还款日期，提前 3 天把钱存进还款账户，避免系统延迟导致逾期。
坑 3：以为 “赠与过户” 能省麻烦，其实风险更高
有人想把贷款房过户给家人，觉得走赠与流程更简单。但实际上，赠与的房子如果贷款没还清，银行可能要求重新审核受赠人的还款能力，一旦受赠人资质不够，银行有权要求提前还清贷款，否则不予过户。
个人建议：直系亲属过户，优先考虑 “买卖” 形式，虽然要交税费，但流程更稳定，银行审批也更宽松。
五、最后说句实在话
贷款房过户确实比全款房复杂，但只要选对方式、把流程走扎实，完全能办下来。如果你贷款剩的不多（比如只剩 10 万以内），赎楼可能更省心；如果贷款还剩几十万，转按揭能帮你省不少事（前提是银行支持）。
记住，无论哪种方式，提前 3 个月和银行、中介、房管局沟通，把可能遇到的问题列个清单，一条条解决，就能少走 90% 的弯路。
