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手里攥着共有房产的房产证，急用钱时想拿去贷款，却被一堆问题困住：其他共有人不同意咋办？房产证上写着两个人的名字，能贷到多少钱？共有房产贷款会不会比个人房产麻烦很多？别着急，今天就围绕共有房产贷款的那些事儿，给大家掰扯清楚。
一、共有房产贷款，第一步得搞定 “人” 的问题
共有房产，顾名思义产权归几个人所有，所以贷款时最关键的就是所有共有人得达成一致。不管是夫妻共有的房子，还是和父母、朋友共买的房产，只要想用来贷款，每个产权人都必须签字同意，少一个人的签字都办不了。
有位网友分享过经历：他和哥哥共有一套房，想单独用房子贷款，没告诉哥哥就去申请，结果被银行直接拒了。后来哥俩一起去签字，才顺利办下来。这事儿说明，想瞒着其他共有人贷款，根本行不通。
那要是有共有人不同意咋办？只能慢慢沟通，或者通过法律途径分割产权后再贷款。小编见过最麻烦的案例，是三兄弟共有一套老房，两人想贷款做生意，一人坚决反对，最后只能把房子卖了分钱，各自解决资金问题。
二、房产本身得符合这些硬杠杠
就算所有人都同意贷款，房子本身也得过关。和个人房产一样，共有房产也有基本要求：
- 产权要清晰：房产证上的共有方式得写明白，是 “共同共有” 还是 “按份共有”。按份共有的话，每个人占多少比例要标注清楚，这会影响贷款额度的分配。
- 房龄不能太老：多数银行要求房龄在 20 年以内，超过这个年限的房子，能接受的机构就少了。不过地段好的学区房，有些机构会放宽到 25 年，具体得看当地政策。
- 没有产权纠纷：要是房子还在打官司，或者被法院查封了，不管是不是共有房产，都别想贷款。
有人问：“我家房子是共有产权房，不是商品房，能贷款吗？” 这得看当地规定，有些城市的共有产权房允许抵押贷款，有些则不行，最好先去不动产登记中心问清楚。
三、贷款额度和还款，这些细节要注意
共有房产的贷款额度，计算方式和个人房产差不多，主要看房子评估价，但会受共有比例影响。比如一套评估价 100 万的房子，你占 60% 份额，最多能贷到的额度大概是 100 万 ×70%（常规抵押率）×60%=42 万。
还款责任也是共同的，不管你们内部怎么约定，银行只认所有共有人。要是其中一个人没按时还钱，其他人的征信都会受影响。所以和别人共有房产贷款，一定要选信得过的人，免得被拖后腿。
下面这个表格，咱们对比下共有房产和个人房产的贷款区别：
| 对比项目 | 共有房产贷款 | 个人房产贷款 |
|---|---|---|
| 签字要求 | 所有共有人必须签字 | 产权人一人签字即可 |
| 额度计算 | 评估价 × 抵押率 × 个人产权比例 | 评估价 × 抵押率 |
| 还款责任 | 所有共有人共同承担 | 产权人独自承担 |
| 申请材料 | 所有人的身份证、户口本、收入证明 | 产权人个人材料 |
四、办理贷款时，这些材料别漏掉
申请共有房产贷款，材料比个人房产多一些，得提前准备好：
- 所有共有人的身份证、户口本原件及复印件；
- 房产证原件，要是没拿到房产证，得有购房合同和全款发票；
- 每个人的收入证明，比如工资流水、营业执照，自由职业者可以用存款证明；
- 共有协议，写明每个人的产权比例，没有协议的话，就以房产证上的标注为准。
有共有人在外地来不了咋办？可以去公证处办理授权委托书，让其中一个人代为签字，但委托书得明确写清 “同意抵押贷款” 的内容，不然银行不认。
五、常见问题答疑：这些坑别踩
『夫妻共有房产，离婚后还没过户，能贷款吗？』
这种情况比较特殊，虽然离婚了，但房产还在两人名下，贷款时仍需双方签字。最好的办法是先办理过户，改成一个人的名字再贷款，能省不少麻烦。
『共有房产贷款，能只让一个人还吗？』
可以内部约定由一个人还款，但银行会要求所有人都作为还款人录入系统。要是实际还款人没按时还，银行会向所有共有人催收，这点一定要提前想清楚。
『按份共有的房产，能只贷自己占的份额吗？』
不行，贷款是针对整套房子的，没法拆分份额单独贷。比如你占 30% 份额，贷款时也是用整套房子做抵押，只是还款责任按比例划分。
结尾我想说，共有房产贷款确实比个人房产麻烦些，但只要所有共有人一条心，材料准备齐全，其实也没那么难。最忌讳的就是瞒着其他人操作，不仅贷不到款，还可能伤了感情。要是实在协调不好，不如考虑其他贷款方式，别在一棵树上吊死。希望这些信息能帮到有需要的朋友，祝大家都能顺顺利利解决资金问题。
