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刚工作没几年，手里攒了点钱，想整个小公寓过渡，可一提到首付就犯怵 —— 买公寓的首付到底要多少？和普通住宅比是不是差很多？商业公寓和住宅公寓的首付一样吗？作为新手，这些问题是不是让你头都大了？别慌，今天本人就掰开揉碎了给你讲清楚，看完这篇，你就知道该准备多少钱了。
► 先搞懂：公寓分两种，首付差别大
很多新手不知道，公寓可不是铁板一块，主要分商业公寓和住宅公寓，这俩的首付比例差得不是一星半点。
商业公寓，简单说就是产权 40 年或 50 年，用来办公、经商的那种，现在很多改成 loft 自住，但性质还是商业。这种公寓的首付，国家有明确规定，最低得付 50%，而且贷款年限最长只能 10 年，利率还得在基准利率基础上上浮，一般是 1.1 倍起。
住宅公寓呢，产权 70 年，和咱们住的普通住宅性质一样，只是户型小、梯户比高。它的首付就友好多了，和普通住宅差不多：首套房最低 20%-30%（不同城市政策不同，比如有些城市首套 20%，有些 30%），二套房可能 40%-50%，贷款年限最长能到 30 年，利率也按住宅标准来，首套能享受到优惠。
可能有新手会问：“我怎么知道看中的公寓是商业还是住宅啊？” 很简单，看房产证上的 “土地用途”，写 “商业用地”“综合用地” 的就是商业公寓，写 “住宅用地” 的就是住宅公寓。签合同前一定要问清楚，别被开发商忽悠了。
► 影响首付的 3 个关键因素，新手必看
知道了两种公寓的基础首付，可实际买的时候，首付可能还会变，这几个因素得记牢：
- 是不是首套房？
- 首套房买住宅公寓，首付最低 20%-30%（比如你在成都买首套住宅公寓，首付 20% 就行；但在上海，首套可能要 30%）。
- 要是二套房，住宅公寓的首付就会涨，很多城市是 40% 起，比如北京二套住宅公寓首付 40%，广州可能 50%。
- 商业公寓不管你有几套房，首付都是 50%，这一点全国基本统一。
- 当地政策有没有特殊规定？
有些城市会根据楼市情况调整政策，比如：- 部分热门城市为了稳房价，会提高商业公寓的首付，甚至不让贷款（虽然少见，但得提前查）。
- 三四线城市可能对住宅公寓更宽松，首套首付 15% 也有可能，具体得问当地银行。
- 银行会不会额外要求？
银行审核时，要是觉得你还款能力弱（比如收入不稳定、征信有小问题），可能会让你多付点首付，比如本来 30%，让你付 40% 才批贷。所以贷款前最好先查下征信，流水也提前准备好。
► 商业公寓 vs 住宅公寓首付对比表，一看就明白
| 类型 | 首套房首付 | 二套房首付 | 贷款年限 | 利率特点 |
|---|---|---|---|---|
| 商业公寓 | 50% | 50% | 最长 10 年 | 基准利率 1.1 倍起 |
| 住宅公寓 | 20%-30% | 40%-50% | 最长 30 年 | 首套可享优惠 |
可能有朋友会问：“这表上的首付是最低要求，我能多付点吗？” 当然可以，首付付得越多，贷款越少，月供压力也小，银行还更喜欢这样的客户呢。
► 新手常问的 3 个首付问题，一次性解答
Q1：买公寓的首付能贷款吗？
A：不行哦。首付必须是你自己的钱，不能用贷款来付，银行会查首付来源，要是发现首付是借的消费贷、网贷，很可能拒贷。所以首付得是自己攒的、家人给的（最好有亲属关系证明），或者卖了其他房子的钱。
Q2：首付不够怎么办？
A：有几个办法可以参考，但都得谨慎：
- 先攒够再买：别冲动，公寓变现没住宅容易，首付不够硬上车，压力太大。
- 选总价低的公寓：比如面积小一点、位置偏一点的，总价低了，首付自然就少了。
- 和家人凑一凑：但要商量好产权和还款责任，避免后期纠纷。
Q3：付首付时要注意什么？
- 签合同前问清公寓性质：别付了钱才发现是商业公寓，首付比预期高，退钱就麻烦了。
- 保留好首付凭证：发票、转账记录都得留着，贷款时要用。
- 合同里写清 “贷款不成退首付”：万一贷款批不下来，能拿回钱，这一点新手一定要注意！
► 本人的一点心里话
买公寓首付这事，新手最容易踩的坑就是 “分不清公寓类型”。我见过有人本来想买住宅公寓，结果签了商业公寓的合同，首付从 30% 变成 50%，手里的钱突然不够了，进退两难。所以啊，看房时多问一句 “这是 70 年住宅公寓吗？” 不麻烦，却能避免大问题。
另外，别只看首付多少，还要算总帐。商业公寓首付 50%，但总价可能比住宅公寓低；住宅公寓首付低，可贷款年限长，总利息可能更多。结合自己的资金情况和使用需求选，才是最靠谱的。
最后说个数据：去年我接触的买公寓的新手里，有 30% 因为没提前了解首付政策，差点错过心仪的房子。所以啊，买房前花几天功夫研究清楚，比后面出问题再解决，可省心多了。
