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手里有套 100 平的商品房，想通过抵押贷款凑创业资金，到底能贷多少钱？是不是面积越大贷得越多？创业用途会不会让银行卡得更严？这些问题估计你也琢磨过，今天就结合实际情况，一点点说清楚，帮你心里有个数。
一、100 平的商品房，评估价怎么算？
想知道能贷多少，先得搞明白房子值多少钱，也就是评估价。100 平只是面积，可不是评估价的唯一标准。
首先看地段。同是 100 平的房子，市中心的老小区可能比郊区的新房评估价还高。比如小编见过，市区一环内 100 平的老房子，评估价每平 1.5 万，总价 150 万；而郊区同面积的新房，每平可能才 1 万，总价 100 万。地段的影响真不小。
然后看房龄。刚交房的 100 平新房，和住了 15 年的 100 平老房子，评估价能差出 20%。房龄新的房子，管道、结构都更完好，银行觉得更 “值钱”。但也有例外，比如有些老城区的 100 平房子，因为是学区房，房龄虽老，评估价反而更高。
你可能会问，装修好不好影响评估价吗？简单装修有一定帮助，但别指望大翻新能让评估价涨很多。银行主要看房子的 “硬条件”，比如墙体、水电这些，装修是加分项，但不是关键项。
二、抵押贷款额度，一般能到评估价的多少？
评估价出来了，接下来就是额度。通常来说，商品房抵押贷款，额度能到评估价的 50%-70%。
打个比方，你 100 平的房子评估价 150 万，按 50% 算能贷 75 万，按 70% 算能贷 105 万。那为啥会有这么大差距？主要看银行和你的资质。
国有大行可能保守点，一般给 50%-60%；股份制银行或地方银行，为了抢客户，可能给到 60%-70%。不过话说回来，给的比例高，可能利率也会稍高一点，这点得权衡。
你的个人资质也很关键。征信好、收入稳定的话，银行觉得你还款靠谱，可能按高比例批；要是征信有逾期，或者没固定收入，可能就按低比例算。所以啊，申请前最好先查下自己的征信，心里有底。
三、创业用途，对额度有影响吗？
你可能担心，贷款用来创业，银行会不会卡得严？毕竟创业有风险。
其实大部分银行不排斥创业用途，但会问得细一点。比如你要开餐馆，银行可能会问 “选址在哪？预计客流多少？”；你要做电商，可能会问 “货源在哪？有没有稳定订单？”。问这些不是为难你，是想确认你的创业计划靠谱，能还钱。
那创业用途会让额度变低吗？一般不会，只要你的计划合理，额度还是按评估价比例算。但如果你的创业项目看起来风险特别大，比如 “投资某高风险行业”，银行可能会谨慎点，说不定额度会压一压。
小编有个朋友，100 平的房子评估 120 万，想开奶茶店，银行给了 70% 的额度，贷了 84 万。他说关键是把奶茶店的选址、成本核算这些写清楚了，银行觉得可行。
四、想多贷点，有哪些小技巧？
要是觉得初步估算的额度不够，试试这几个办法，说不定能多贷点。
第一，把房子的 “亮点” 说清楚。比如 100 平的房子带个小院子，或者小区刚通了地铁，这些都能提高评估价。评估的时候，主动跟评估师提一句，别让这些细节被忽略。
第二，多提供点资产证明。除了这套 100 平的房子，你要是还有存款、股票啥的，都可以给银行看。银行觉得你 “家底厚”，还款能力强，可能就愿意多贷点。
第三，选对贷款期限。创业前期可能赚钱慢，你可以选长一点的还款期，比如 10 年，银行觉得你压力小，说不定额度会放宽。不过期限长，总利息会多，这个得自己算清楚。
五、申请时，有哪些容易踩的坑？
办抵押贷款的时候，有些细节不注意，可能会白忙活。
别隐瞒房子的 “小问题”。比如 100 平的房子有过漏水，或者产权有点小纠纷，一定要提前说。银行后期查到了，不仅额度泡汤，可能还会影响征信。
创业用途别乱填。有的人为了省事，说 “贷款用来买房”，但实际是创业，这就叫 “挪用贷款”，后果很严重，银行可能要求提前还款。如实说创业，只要计划合理，反而没问题。
还有个事，小编也不太确定 —— 不同城市对 “100 平以下商品房” 的贷款政策是不是有差异？比如有的城市鼓励创业，100 平的房子可能有额外额度补贴？具体机制可能得问当地银行，毕竟各地政策不太一样。
六、创业贷款，额度之外还要注意啥？
除了能贷多少钱，这些事也得想清楚。
利率别忽略。不同银行利率差不少，有的年利率 4%，有的 5%，贷 100 万的话，每年利息差 1 万呢。多对比几家，选个利率合适的。
还款压力要算准。创业初期可能没收入，得确保每个月能还上贷款。小编建议，每月还款额别超过你预计月收入的 50%，不然压力太大，影响创业心态。
结尾的话，100 平的商品房抵押贷款，能贷多少钱用于创业，关键看评估价、银行政策和你的个人情况。小编觉得，先找 2-3 家银行问问，把评估价、额度、利率都记下来，再结合自己的创业计划选。创业不容易，资金是底气，但别为了多贷点勉强自己，稳一点才能走得远，你说对不？
