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咱们身边不少朋友都遇到过这样的事：手里的房子还在还房贷，想卖掉换个地段，或者急用钱想出手，可一想到贷款没还清，就犯愁了 —— 有抵押贷款的房子到底能不能交易？该咋交易呢？别着急，小编这就给新手小白们好好讲讲，看完这篇你就明白了。
有抵押贷款的房子能交易吗？先把这个前提搞清楚
可能有朋友会问，房子还押在银行呢，产权不全，咋能卖呢？其实是可以交易的，只不过比全款房多了个 “解押” 的步骤。因为银行是抵押权人，咱们得先把剩下的贷款还清，拿到完整的房产证，才能正常过户给买家。要是不解押就想交易，那是行不通的，银行那边也不会同意。
小编见过有人觉得 “反正买家会给钱，让他们直接还贷款不就行？” 这话听着简单，可里面风险大着呢。贷款合同是咱们和银行签的，就算买家答应还款，万一他们中途断供，银行还是会找咱们要钱，到时候麻烦就大了。所以啊，交易前必须先处理好贷款问题，这是铁规矩。
解押有 3 种方式，哪种更适合你？
想交易，第一步就是解押。解押就是把剩下的贷款还清，让银行解除抵押。这里有 3 种常见方式，咱们来对比看看：
| 解押方式 | 适用人群 | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|---|
| 自己凑钱还 | 手里有闲钱，或能向亲友借到 | 流程简单，不用欠人情 | 短期需要一大笔钱 |
| 买家垫资还 | 买家信任你，愿意先出钱 | 不用自己找钱 | 需签协议，怕买家反悔 |
| 找担保公司 | 没钱又借不到，急需交易 | 能快速解押 | 收费高，可能有隐形费用 |
咱们在选的时候，得根据自己的情况来。比如手里暂时没钱，但买家很靠谱，那可以考虑让买家垫资，不过一定要写好协议，说明这笔钱算购房款的一部分。要是找担保公司，记得多问几家，把费用问清楚，别被套路了。
交易全流程，一步一步跟你说
搞懂了解押，接下来的流程就简单多了，咱们一步一步来：
- 查清楚贷款余额：先给贷款银行打个电话，问问自己的贷款还剩多少本金，有没有违约金。有些银行还满 1 年就不收违约金，没满可能要收 1-3 个月的利息，这些都得提前知道。
- 选好解押方式并操作：比如决定自己凑钱，那就把钱存到还款卡上，让银行扣掉，然后等着拿解押证明。这一步大概需要 1-2 周，不同银行速度不一样。
- 签买卖合同：解押后，就可以和买家签正规的房屋买卖合同了。合同里要写清楚房价、付款方式、过户时间，特别是之前约定的解押钱怎么算，千万别漏了。
- 网签和资金监管：现在很多地方都要求网签，就是在房管局系统里备案，防止一房多卖。买家付的首付款，最好放到房管局的资金监管账户里，等过户完成后再打到咱们账户，这样双方都放心。
- 交税过户：带上房产证、身份证、买卖合同这些材料，去税务局交契税、个税等，然后去房管局办过户。过户完成后，房子就正式属于买家了。
咱们在走流程的时候，别嫌麻烦，每一步都确认清楚，不然出了岔子更费时间。
不同场景咋处理？比如卖给亲戚、换房
有些朋友可能会说，我这房子是卖给亲戚的，能不能简单点？其实流程不能少，但可以灵活些。比如亲戚可以先帮你还贷款解押，过户时剩下的钱分期给你，不过分期的时间和金额得写在合同里，亲兄弟明算账嘛。
还有些朋友想 “卖旧买新”，担心手里的钱不够。这时候可以试试 “先卖后买”，就是先把有贷款的房子卖掉，拿到钱后再买新房。要是担心中间没地方住，也可以和买家商量，过户后再租几个月，付点租金就行，一般买家都会同意的。
新手最容易踩的 5 个坑，一定要避开！
- 不签书面协议：不管是和买家还是亲戚，别只靠口头说，该签的协议一定要签，特别是关于垫资、还款这些事，白纸黑字才靠谱。
- 解押后拖延过户：有些卖家解押后觉得房价涨了，就不想卖了，这可是违约的，可能要赔买家违约金，得不偿失。
- 忽略贷款类型差异：公积金贷款和解押流程可能比商业贷款慢，比如公积金解押可能要提前申请，咱们得提前打听好，别耽误时间。
- 相信 “快速过户” 的噱头：有些中介说 “不用解押也能过户”，这肯定是骗你的，千万别信，不然房子可能都要不回来。
- 忘了查房屋状态：交易前最好去房管局查一下房子有没有被查封、冻结，要是有这些情况，是没法交易的，早发现早处理。
小编的几点心里话
其实有抵押贷款的房子交易，没大家想的那么复杂，关键是把解押和流程弄明白。小编之前帮邻居处理过一次，他一开始也是啥都不懂，后来一步步查资料、问银行，最后顺顺利利把房子卖了。
新手朋友们不用怕，多花点时间准备，遇到不懂的就问银行、房管局，或者找个靠谱的中介帮忙。记住，小心驶得万年船，特别是涉及到大笔钱的时候，宁愿慢一点，也别出错。
希望这篇文章能帮到正在犯愁的你，要是还有啥疑问，欢迎留言问小编哦！
