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买房贷款怎么还最划算？是不是每次想到这个问题，头都大了？毕竟谁的钱都不是大风刮来的，能少还点是点。我身边就有朋友，当初随便选了个还款方式，后来一算，比别人多还了 6 万多，肠子都悔青了。今天就用大白话跟咱新手小白聊聊，到底怎么还房贷才最划算，看完你肯定能明白。
一、先搞懂俩 “老熟人”：等额本息和等额本金，到底差在哪？
咱先从最基础的说起，房贷还款方式里，最常见的就是等额本息和等额本金。这俩名字听着挺唬人，其实说白了就是两种不同的还钱节奏。
等额本息，简单说就是每个月还的钱一样多。比如你贷了 100 万，分 30 年还，年利率 4.0%，那每个月大概还 4774 块，30 年下来总共要还 171 万左右。这种方式的好处是，刚开始压力小，每个月固定支出，好规划。但缺点也明显，前面还的大多是利息，本金少，总利息会比另一种方式高。
等额本金呢，就是一开始还得多，后面每个月慢慢少一点。还是 100 万，30 年，4.0% 利率，第一个月得还 6111 块，最后一个月大概 2786 块，30 年总共还 160 万左右。总利息确实少，但前期压力大，适合现在收入高、手里有闲钱的人。
可能有人会问，那我到底选哪个？我觉得啊，年轻人刚工作没几年，收入还在涨，选等额本息更合适，不用一开始就被房贷压得喘不过气。要是你现在收入不错，比如中年夫妻，孩子也大了，手里有积蓄，等额本金能省下不少利息，挺划算的。
二、提前还款能省大钱？这 3 种情况别瞎操作！
“我手里有闲钱了，提前还点房贷，是不是肯定划算？” 这问题我被问过不下十次。其实不一定，得看情况。
第一种情况：还贷时间超过 10 年，别着急提前还。你想啊，前面还的大多是利息，后面剩下的基本是本金了，这时候提前还，省的利息有限，不如把钱拿去理财，说不定收益更高。
第二种情况：用公积金贷款的，别急着提前还。公积金利率多低啊，现在首套房公积金利率也就 3.1%，市面上好多理财都能超过这个数，把钱留在手里更灵活。
第三种情况：有违约金的，先算清楚。有些银行规定，还款不满 1 年提前还，要收 1% 的违约金。比如你贷了 80 万，刚还了 6 个月就想提前还 20 万，违约金就得 8000 块，这不白扔钱吗？
当然了，要是你符合这两种情况，提前还就很划算：一是还贷时间没超过 5 年，这时候利息还没还多少，提前还能省一大笔；二是手里的钱没更好的投资渠道，放着也是放着，不如先把贷款还了，落个踏实。
三、首套房和二手房，还款时这些细节能帮你省几万
你可能不知道，首套房和二手房在还款上，细节差得还不少，忽略了这些，很容易多花钱。
首套房（尤其是新房）贷款，银行政策一般更宽松。比如首付比例低，利率也可能有优惠，有些城市首套房利率能比二套房低 0.5%。就拿贷 100 万 30 年来说，0.5% 的利率差，总利息就能差 10 万左右。所以首套房选还款方式时，不用太着急想着提前还，先享受低利率再说。
二手房就不一样了，房龄越老，贷款年限可能越短。比如一套 20 年房龄的二手房，银行可能只让贷 15 年，月供自然就高。这时候选等额本金可能更合适，虽然前期压力大，但总利息少，毕竟贷款年限短，前期还的本金多。
我表哥去年买了套 15 年房龄的二手房，贷了 70 万，银行只给贷 20 年。他一开始想选等额本息，我让他算笔账：等额本息每个月还 4200 多，总利息 30 万；等额本金第一个月还 5100 多，总利息 25 万。他咬咬牙选了等额本金，现在说虽然刚开始紧点，但想到能省 5 万，值了。
四、组合贷款怎么还？优先还商贷还是公积金？
很多人既想用公积金（利率低），又想多贷点（商贷额度高），就会选组合贷款。那这种贷款怎么还最划算？
记住一个原则：优先还商贷。因为商贷利率比公积金高，比如商贷利率 4.2%，公积金 3.1%，同样提前还 10 万，还商贷能省的利息比还公积金多不少。
举个例子：组合贷 100 万（公积金 50 万 + 商贷 50 万），分 20 年还。商贷利率 4.2%，公积金 3.1%。如果提前还 20 万，先还商贷的话，总利息能省 4.3 万；先还公积金，只能省 2.8 万。这差的 1.5 万，买点啥不好？
当然了，要是你公积金账户里钱很多，不用白不用，也可以申请用公积金余额冲抵月供，这样每个月掏的现金就少了，也挺划算。
最后说点我个人的看法啊。其实 “最划算” 这事儿，没有标准答案，得看你自己的情况。收入高、压力小的，选等额本金 + 提前还款，能省不少利息；刚工作没几年，手里钱不多的，等额本息更合适，先保证生活质量，等以后收入涨了，再考虑提前还也不迟。
而且啊，现在银行利率一直在变，去年全国首套房平均利率是 4.1%，比前年降了 0.3%。要是你贷款时利率高，等利率降了，记得去申请调整（很多银行是自动调整的，但最好自己问问），说不定每个月又能少还几百块。
总之，别被 “划算” 俩字绑架，适合自己的才是最好的。毕竟买房是为了生活更好，不是为了天天被房贷愁得睡不着觉，你说对吧？
