图片由www.webtj.cn匿名网友分享
刚贷款买了房的朋友，是不是心里都犯过嘀咕：这房子要是哪天想卖了，到底得等几年才行啊？毕竟谁也说不准以后会不会换工作、换城市，或者家里添了人口想换个大点的房子。别着急，今天就给大家好好掰扯掰扯这个事儿，保证新手小白也能看明白。
一、贷款买的房，随时都能卖吗？
肯定不是啦。贷款买的房能不能卖、啥时候能卖，可不是咱们自己说了算的。这里面牵扯到好几个方面呢。
首先得看房贷还没还完的问题。房子还在还贷款的时候，房产证是抵押在银行的，这时候房子的产权不完全在咱们手里，想直接卖肯定不行。那是不是得把贷款全还清了才能卖？也不全是，后面会具体说办法。
然后就是地方政策的限制。现在很多城市为了稳房价，都有限售政策，不是你想卖就能马上卖的，得等够一定的时间才行。
所以啊，贷款买的房想出售，得同时考虑这两方面的因素，缺了哪一个都不行。
二、没有限售政策的话，还了贷款就能卖吗？
理论上是这样的，但操作起来没那么简单。
如果所在的城市没有限售要求，那只要把房贷处理干净了，房子就能卖。那房贷没还完咋处理呢？一般有这么几种办法：
- 自己凑钱提前还款：就是把剩下的贷款一次性还清，银行会把房产证还给你，解押之后就能正常过户了。这种方式最干脆，就是可能需要一笔不小的钱，手头紧的话可能有点难度。
- 让买家帮忙还贷款：跟买家商量好，让他先拿出一部分钱来帮你还剩下的贷款，解押后再办理过户。不过这得看买家愿不愿意，而且得签好合同，免得后期出纠纷。
- 转按揭（现在很少见了）：就是把贷款转到买家名下，让买家接着还。但现在大部分银行都不支持这种方式了，手续也特别麻烦，所以不太推荐。
我个人觉得，要是能自己凑钱把贷款还了是最好的，虽然可能一时压力大，但后续麻烦少，也不用担心和买家因为钱的事儿闹矛盾。
三、有限售政策的城市，到底要等几年？
这就得看你所在的城市具体咋规定的了，每个地方都不一样。我给大家列几个热门城市的例子，大家可以参考一下：
北京：拿到房产证满 3 年才能卖。
上海：也是房产证满 3 年。
广州：部分区域要求满 2 年，部分区域满 3 年，得看具体地段。
深圳：大部分区域是房产证满 3 年。
成都：全市范围内，房产证满 3 年才能出售。
那这个时间是从啥时候开始算的呢？一般都是从房产证上的登记日期开始算，不是从你签购房合同或者交房的时间算哦，这点可千万别搞错了，不然算错时间就白等了。
有人可能会问，我买的是期房，交房晚，拿房产证也晚，那限售时间是不是也得往后延？没错，就是这样，所以期房的限售时间其实是从拿到房产证之后才开始算的，比现房可能要晚一些。
四、卖房子的时候，除了时间，还有哪些坑要避开？
光知道能卖的时间还不够，卖房子的时候还有不少费用和细节得注意，不然可能白忙活一场，甚至亏钱。
1. 税费方面
- 增值税及附加：房子没满 2 年就卖，得交 5.6% 左右的税；满 2 年的话，大部分城市都能免掉这笔钱。
- 个人所得税：如果房子满 5 年，而且是你家唯一的住房，就不用交；要是不满 5 年，或者不是唯一住房，可能要按差额的 20% 或者全额的 1% 来交，具体看当地规定。
这两项税费加起来可不是个小数目，所以要是不急着卖，不妨多等几年，能省不少钱呢。
2. 解押时间
就算把贷款还清了，解押也需要时间，一般得 1-2 周。所以想卖房子的话，最好提前把解押手续办了，别等找到买家了才开始办，耽误事儿。
3. 合同细节
不管是跟买家协商还是跟银行打交道，涉及到钱和房子的事儿，一定要签书面合同，把各项约定都写清楚，比如付款时间、过户时间、违约责任啥的，免得口头约定不算数，最后说不清。
五、来看看别人的真实经历
@小王（坐标杭州）：我前年贷款买的房，今年想换个大点的，结果忘了杭州有限售政策，得满 3 年才行。当时房产证刚满 2 年，只能再等等。所以啊，买房前一定要先了解清楚当地的政策，别像我一样白忙活。
@赵姐（坐标武汉）：去年卖的房，当时贷款还没还完，就让买家先帮我还了剩下的 15 万贷款。本来都商量好了，结果买家临时变卦，差点没办成。最后还是找了中介帮忙协调，才顺利过户。所以说，和买家打交道一定要谨慎，最好有第三方见证。
这些都是过来人的经验，大家可以参考参考，能少走不少弯路。
其实啊，贷款买的房多久能卖，说简单也简单，说复杂也复杂。关键就是先搞清楚当地的限售政策，再想好怎么处理没还完的贷款。要是不急着用钱，不妨多等几年，不仅能满足限售要求，还能省下不少税费，多划算。
卖房子是大事，一步错可能就会有损失。所以一定要多了解、多打听，必要的时候可以找专业的中介或者律师咨询一下，别自己瞎琢磨。希望大家都能顺顺利利把房子卖个好价钱。
