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准备用公积金贷款买房的朋友，是不是正盯着 50 万的贷款额度犯愁？贷 20 年的话，每个月到底要还多少钱？等额本金和等额本息，这两种还款方式听起来差不多，可算出来的月供能差几百块，选不对的话，20 年下来可能多还不少钱。更让人头疼的是，自己算的时候总怕弄错利率，或者漏掉什么计算步骤，越算越乱。今天小编就带着大家一步步算清楚，让你明明白白知道每个月该还多少，选哪种方式更适合自己。
► 等额本金和等额本息，到底有啥不一样？
咱们先弄明白这两个词到底啥意思，不然光看数字也没用。等额本息呢，就是每个月还的钱一样多，不管是本金还是利息，加起来是固定的数。这种方式好就好在稳定，每个月预算好这笔钱就行，不用操心下个月会变。
等额本金就不一样了，它是把本金平均分到每个月里，然后每个月的利息按剩余的本金来算。这样一来，第一个月还的钱最多，之后每个月慢慢减少，越还越少。前期压力会大一点，但总利息会比等额本息少。
为啥会有这种区别？因为等额本息里，前期还的利息多本金少，后期才慢慢反过来；等额本金是一开始就还较多的本金，剩下的本金少了，利息自然就少了。咱们贷款 50 万，贷 20 年，这两种方式的差异会很明显，必须搞清楚再选。
► 公积金贷款 50 万 20 年，等额本息月供多少？计算步骤看这里
想算清楚月供，得先知道现在的公积金贷款利率。目前五年期以上的公积金贷款年利率是 3.25%，这个利率比较稳定，但大家最好放款前再确认下，万一有调整呢。
等额本息的计算公式是：月供 =〔贷款本金 × 月利率 ×（1 + 月利率）^ 还款月数〕÷〔（1 + 月利率）^ 还款月数 - 1〕。看着复杂，咱们一步步来。
首先，50 万是贷款本金，也就是 500000 元。20 年的话，还款月数是 20×12=240 个月。月利率 = 年利率 ÷12，也就是 3.25%÷12≈0.2708%（这里保留四位小数，算起来更准）。
把这些数代进公式里，先算（1+0.2708%）^240，这个数大概是 1.002708 的 240 次方，算出来约等于 1.9147。然后分子就是 500000×0.2708%×1.9147≈500000×0.002708×1.9147≈500000×0.005186≈2593。分母是 1.9147-1=0.9147。所以月供≈2593÷0.9147≈2835 元。
也就是说，选等额本息的话，每个月固定还 2835 元左右，20 年下来总共还的本金是 50 万，利息大概是 2835×240-500000=680400-500000=180400 元。
► 那等额本金呢？50 万贷款 20 年，月供怎么算？
等额本金的计算就简单点，先算每个月要还的本金。50 万除以 240 个月，500000÷240≈2083.33 元，这部分是固定的，每个月都要还这么多本金。
然后是利息，第一个月的利息是 500000×0.2708%≈1354 元，所以第一个月的月供就是 2083.33+1354≈3437.33 元。
第二个月，剩余的本金是 500000-2083.33=497916.67 元，利息就是 497916.67×0.2708%≈1348.35 元，月供就是 2083.33+1348.35≈3431.68 元。
看出规律了吧，每个月的利息会比上个月少一点，少多少呢？其实就是每个月还的本金 2083.33 元 × 月利率 0.2708%≈5.65 元。所以等额本金每个月的月供会比上个月少 5.65 元左右。
最后一个月，剩余本金就是 2083.33 元，利息就是 2083.33×0.2708%≈5.65 元，月供就是 2083.33+5.65≈2088.98 元。
把这 20 年的月供加起来，总利息大概是（1354+5.65）×240÷2=1359.65×120≈163158 元，比等额本息少了差不多 17000 多元。
► 选哪种方式更好？得看你的收入情况
知道了具体数字，该选哪个呢？要是你现在收入比较高，而且未来可能会减少，比如快退休了，那等额本金更合适，前期多还点，后期压力小，总利息也少。
但如果收入比较稳定，或者刚开始工作没几年，等额本息可能更适合。每个月还一样的钱，不会给生活带来太大波动，预算好就行。
还有些朋友担心，要是中途想提前还款呢？其实两种方式提前还款都可以，但等额本金前期还的本金多，提前还的话能省更多利息；等额本息前期还的利息多，提前还的话，省的利息相对少点。这个也得考虑进去。
► 计算时要注意啥？这些细节别忽略
算月供的时候，利率是关键。咱们用的 3.25% 是目前的利率，但公积金利率不是一成不变的，要是遇到调整，已经放款的贷款，会从下一年的 1 月 1 日开始按新利率计算。所以每年年初，最好再重新算一下月供，别按老数还，免得不够或者多还。
还有，不同城市的公积金政策可能有点差别，比如有些地方首套房和二套房的利率不一样，或者贷款年限不同利率有变化。放款前一定要跟当地的公积金中心确认清楚，自己的贷款到底按多少利率算。
要是觉得手动算太麻烦，也可以用公积金中心官网的计算器，输入贷款金额、年限、利率，选好还款方式，一点就能出来结果，还能看到每个月的明细，方便得很。
► 小编的一点心得
算清楚月供，心里就有底了。买房是大事，贷款更是要还 20 年的长期支出，多花点时间搞明白这些，总比稀里糊涂选了不合适的方式强。其实不管选等额本金还是等额本息，适合自己当前的收入和生活规划才是最好的。要是拿不准，也可以问问身边有经验的朋友，或者直接去公积金中心咨询，他们会给更详细的建议。希望今天这些计算步骤能帮到你，祝大家都能顺利买到房，还款没压力。
